Le secteur public, locomotive du marché des bureaux en régions en 2022
Par Alexandre Foatelli | Le | Immobilier
Dans sa dernière note sur le marché des bureaux en régions, BNP Paribas Real Estate indique une demande placée en croissance en 2022, se rapprochant des 2 millions de mètres carrés. Des volumes portés en bonne partie par le secteur public, à l’origine de 29 % des transactions.
Le marché des bureaux en régions poursuit son évolution en 2022. Selon BNP Paribas Real Estate, 1 882 000 m² ont été placés sur l’année au sein des 17 métropoles régionales françaises, soit une augmentation de 5 % par rapport à 2021. Un résultat qui représente la deuxième meilleure performance jamais réalisée, supérieur de 22 % à la moyenne sur 10 ans. Ainsi, les régions pèsent désormais près de la moitié de la demande placée au niveau national, alors qu’elles représentaient environ un tiers des volumes réalisés en 2012.
« Malgré les différentes crises, sanitaire, géopolitique et financière, les marchés régionaux ont connu une croissance solide, tout en offrant une véritable profondeur. Il s’agit d’un marché porté notamment par le neuf, dont les volumes ont progressé de 15 %. Ceci s’explique par la volonté des entreprises de choisir les meilleurs actifs afin de capter et retenir les talents. Concernant les tranches de surfaces, ce sont notamment les petites (52 %) et moyennes (29 %) qui ont été plébiscitées par les utilisateurs, plus particulièrement dans les métropoles moyennes. Quant aux transactions supérieures à 5 000 m², elles sont stables en volume, mais elles ont diminué en nombre », commente Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des régions.
Plusieurs villes ont particulièrement performé en 2022, dont huit passent la barre des 100 000 m². Lyon maintient sa première position avec une hausse de 16 %, suivie par Lille (-2 %). Aix-Marseille (-3 %) reste sur la 3e place du podium et Nantes (+16 %) conserve également sa 4e place. Toulouse (42 %) remonte dans le Top 5 du classement passant de la 8e position à la 5e. Enfin, Bordeaux (+15 %), Rennes (+3 %) et Montpellier (+4 %), restent dans le club des villes supérieures à 100 000 m².
Au sein des villes moyennes, Nancy est en progression de 3 %, tandis que Metz, et Rouen accusent une baisse de respectivement 20 % et 14 %. Dijon, Tours et Orléans se trouvent en bas du classement. Tours tire néanmoins son épingle du jeu, avec une hausse de 17 % par rapport à 2021, tandis que Dijon reste relativement stable (-1 %) et qu’Orléans enregistre une baisse significative de 41 %.
« Plus globalement, si l’on compare les volumes placés en 2022 par rapport à la moyenne à long terme, 14 métropoles sur 17 progressent, preuve de la dynamique globale des régions », précise Jean-Laurent de La Prade.
Sur l’année 2022, le secteur d’activité qui a dynamisé le marché des bureaux en régions, notamment en grandes surfaces, est le secteur public avec 29 % des volumes placés. Cela inclut particulièrement les Cités Administratives : 20 000 m² à Lyon, 38 500 m² à Lille, 30 000 m² à Toulouse et 14 100 m² à Nantes. Quant aux transactions significatives, BNP Paribas Real Estate cite celles réalisées avec Kiabi (24 600 m² à Lille), April (12 500 m² à Lille), le Département Bouches-du-Rhône (8 540 m² à Marseille), Doctolib (7 730 m² à Nantes), et la SNCF (5 670 m² à Montpellier).
Quant à l’offre à un an, elle atteint 2 427 000 m², en recul de 6 % par rapport à 2021. Le neuf représente un tiers de l’offre globale et affiche une hausse de 10 % en un an, tandis que le seconde main, représentant 65 % de l’offre globale, accuse une baisse de 13 %, précise le conseil. L’offre future (chantier en cours et les permis de construire obtenus) est en hausse, malgré une conjoncture compliquée. Concernant l’offre neuve, la grande majorité des métropoles sont en sous offre ou en situation d’équilibre. En conséquence, les valeurs locatives en régions sont majoritairement en augmentation.
« Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier d’une véritable marge de progression », commente Jean-Laurent de La Prade. En effet, les loyers primes sont compris entre 160 € à Rouen et 340 € à Lyon, restant donc nettement moins élevés que les loyers franciliens.
Pour ce qui est de l’avenir, BNP Paribas Real Estate pense que le marché des bureaux en régions devrait rester résilient en 2023. « La demande exprimée auprès de nos équipes nous laisse présager un résultat plutôt solide, similaire ou légèrement inférieur à l’année précédente, en fonction des éléments macro-économiques. Les valeurs resteront stables voire en légère augmentation en raison de la rareté de l’offre neuve », anticipe Jean-Laurent de La Prade.
*17 villes : Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Toulouse, Nice/Sophia, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours