La moitié des bureaux dans le monde risque l’obsolescence
Une nouvelle étude de JLL, menée à partir des données de sa recherche internationale, révèle que plus de la moitié des bureaux dans le monde est touchée par l’obsolescence et qu’un investissement de 1,2 trillion de dollars pourrait être nécessaire à moyen terme pour préserver la liquidité de ces actifs.
JLL estime que sur un parc de bureaux estimé de 776 millions de m² dans les 66 plus grands marchés tertiaires mondiaux, entre 322 et 425 millions de m² sont susceptibles de nécessiter des investissements afin de rester liquides sur le marché à moyen terme. New-York, Washington DC, Paris, Chicago et Londres, à elles seules, concentreraient entre 242 et 320 milliards de dollars de besoins d’investissement.
« Le phénomène d’obsolescence est en premier lieu lié à l’âge des bâtiments et à leur capacité à s’adapter à une nouvelle donne technique et d’usage dans des conditions économiques acceptables pour leur propriétaire, explique Virginie Houzé, directeur études et recherche de JLL en France. On estime qu’un investissement de l’ordre de 933 milliards à 1,2 trillion de dollars pourrait être nécessaire à l’échelle mondiale pour mettre à niveau les actifs de bureaux qui sont proches de la fin de leur cycle de vie ».
Une obsolescence inégalement répartie
L’obsolescence des actifs tertiaires se manifeste de façon inégale à l’échelle mondiale, avec une concentration majeure en Europe et aux États-Unis, qui regroupent 78 % des immeubles concernés et nécessitent 83 % des investissements à engager. Aux États-Unis, où la vacance structurelle reste élevée, 44 % des surfaces tertiaires sont touchées, accentuant la problématique d’adaptation du parc existant. En Europe, 34 % des mètres carrés de bureaux sont concernés, dans un contexte de concentration de la demande sur certains segments de marché.
En Île-de-France, où le parc de bureaux figure parmi les plus vastes au monde, la modernisation des actifs obsolètes devient un enjeu majeur. Sur la dernière décennie (2015-2024), seuls 8 millions de m² ont été construits ou restructurés, tandis que 11 millions de m² nécessitent des améliorations techniques, mais ne sont pas tous fonctionnellement obsolètes. Le défi principal réside dans les 35 millions de m² d’immeubles plus anciens, menacés d’obsolescence technique et structurelle.
Virginie Houzé commente : « En Ile-de-France, 1,7 million de m² de bureaux neufs étaient disponibles à la commercialisation fin 2024, soit trois fois la consommation constatée en 2024. La prise en compte des critères réglementaires et de localisation va être essentielle pour déterminer les investissements à réaliser et les usages futurs des actifs aujourd’hui obsolètes en tant que bureaux. »
Le risque réglementaire se renforce en Europe
Selon JLL, les huit principaux marchés mondiaux exposés à un risque réglementaire devront adapter plus de 86 millions de mètres carrés de bureaux à moyen terme pour répondre aux exigences en vigueur. En Europe, l’introduction d’une extension de la taxe carbone sur les immeubles en 2027 viendra sanctionner la performance énergétique des bâtiments, s’ajoutant aux obligations déjà imposées par le décret Éco Énergie Tertiaire pour réduire les consommations. À Paris, la demande pour des bureaux neufs reste soutenue, augmentant le prix des loyers face à une offre limitée. Cependant, l’entrée en vigueur du PLU bioclimatique en 2025 introduit de nouvelles contraintes susceptibles de ralentir la production de bureaux modernes.
La localisation joue un rôle clé dans l’obsolescence des actifs immobiliers, en particulier lorsqu’elle est analysée face aux nouvelles pratiques en matière d’utilisation des bâtiments et de l’espace urbain. Face à des actifs d’une adaptabilité relative aux évolutions du marché, les constructions récentes conçues pour intégrer une mixité d’usages disposent d’un atout majeur pour répondre aux attentes des utilisateurs.
« Le risque d’échouage est un vrai moteur pour accélérer les rénovations. La transformation d’actifs, que ce soit par la restructuration ou le changement d’usage, est essentielle pour leur pérennité sur le marché. Cette approche permet de répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs et aux exigences réglementaires et environnementales. Elle apparaît comme une réelle opportunité dans un contexte immobilier en pleine mutation », commente Rémi Calvayrac, directeur Work Dynamics France & Belux.
Cependant, le marché et de nombreux facteurs externes impacteront les délais, la viabilité financière et l’ampleur du changement réalisable. Ces différents facteurs superposés, ainsi que l’ancienneté, la réglementation et le marché, détermineront la capacité de restructuration des immeubles concernés afin de sauvegarder leur valeur.