Quelles perspectives sur le bureau en 2023 pour les foncières et les promoteurs ?

Covivio

La foncière qui a notamment enregistré une hausse de 12,7 % de ses revenus locatifs (968 millions d’euros) s’est fixé un objectif de cessions à 1,5 milliards d’euros d’ici 2024. Déjà 200 millions d’euros d’accords ont été signés depuis novembre dernier. « En bureaux, les récentes ventes ont démontré l’attrait des actifs Covivio pour les investisseurs en fonds propres », affirme la société d’investissement immobilier cotée (SIIC). En parallèle, le groupe entend effectuer un recentrage de son pipeline de développement, permettant d’économiser 100 millions d’euros de capex par an. Sur les bureaux, le pipeline engagé s’est réduit de 500 millions d’euros en six mois, à 2 milliards d’euros de coût de revient total, dont 1,2 milliards ont déjà été dépensés. Ces projets sont situés à 80 % dans les centres-villes de Paris, Berlin et Milan, et d’ores et déjà pré-loués à 67 %.

Covivio met en avant la résilience de son patrimoine bureaux, dont 65 % est constitué d’actifs situés dans les centres-villes. « La réversion locative de ces actifs, occupés à 97 %, est estimée entre +10 % (Berlin et Milan) et +20 % (Paris) », indique la foncière. À cela s’ajoutent les 26 % du patrimoine composés d’actifs core dans des quartiers d’affaires établis comme La Défense ou Issy-les-Moulineaux. « Occupés à 91 % en moyenne, ces actifs sont principalement loués à des grands groupes avec lesquels Covivio a construit une relation partenariale de long terme (Telecom Italia, Thalès, Dassault Systèmes, etc.). Leur durée résiduelle ferme de 6 ans en moyenne permettra de bénéficier de l’accélération de l’indexation tout en poursuivant les initiatives d’asset management, à l’instar de l’accord avec Thalès en 2022 », précise le groupe.

Enfin, 8 % du patrimoine est composé d’actifs non core, situés en périphérie, avec une durée moyenne des baux inférieure à 3 ans. Pour ceux situés dans des zones en manque d’offre de logements, Covivio poursuit ses projets de transformations en logements destinés à être cédés. Ces opérations permettent de limiter les besoins de capex tout en optimisant la sortie. L’objectif de marge sur les opérations engagées (260 millions d’euros de budget), d’ores et déjà pré-vendues à près de 60 %, s’élève à 9 %.

Icade

En marge de la publication de ses résultats, Icade a annoncé la fin prochaine du mandat de son directeur général, Olivier Wignolle, le 21 avril. Sur le second semestre 2022, le groupe signé deux promesses portant sur la cession de bureaux core pour plus de 100 millions d’euros situés à Marseille (immeuble Grand Central pour 53 millions d’euros et immeuble Eko Active pour 48 millions d’euros), portant à près de 150 millions d’euros le volume total de cession engagé pour 2023, soit 30 % de l’objectif annuel.

Au 31 décembre 2022, le pipeline de développement lancé par Icade s’élève à 751 millions d’euros, soit plus de 115 000 m², précommercialisés à hauteur de 54 %. À la suite de la signature d’un Befa avec Equinix, le projet portant sur la reconversion de locaux tertiaires en datacenter sur le parc des Portes de Paris a été intégré dans le pipeline de projets lancés. Sur les quatre projets dont la livraison est prévue en 2023, trois sont précommercialisés à 100 %.

Quant à l’activité de promotion, le volume de chiffre d’affaires potentiel total à moyen terme s’élève à 8,7 milliards d’euros. Il représente plus de 260 000 m² pour l’activité Tertiaire. Ce volume intègre notamment le potentiel de revenus provenant des opérations et projets significatifs gagnés cette année : l’acquisition en partenariat de 70 sites auprès du groupe Engie représentant 45 hectares de terrains, situés dans toute la France Métropolitaine et destinés à être reconvertis notamment en bureaux après réhabilitation ; la désignation d’Icade et Emerige comme lauréats pour développer un projet mixte d’envergure de plus de 35 000 m² au sein de la ZAC cœur de Carnolès à Roquebrune-Cap-Martin qui comprend notamment près de 1 500 m² de bureaux et la construction du campus 2.0 « La Plateforme » à Marseille consistant en 25 000 m² de bâtiments neufs et restructurés sur une friche industrielle de 1,2 hectare.

Gecina

Pour Gecina, les résultats à fin 2022 traduisent la très bonne tenue des marchés locatifs dans les zones de prédilection de la foncière, avec une hausse des valeurs locatives et du taux d’occupation des actifs. En outre, la contribution positive du pipeline à la croissance du résultat récurrent net devrait s’accentuer avec les importantes livraisons d’immeubles en 2022 et 2023. Gecina bénéficiera de revenus locatifs provenant de la livraison des immeubles intégralement loués, l1ve (Paris QCA) et du 157 CDG (Neuilly-sur-Seine). En 2023, s’ajoutera la livraison de l’immeuble Boétie (Paris-QCA) intégralement pré-loué.

« En 2023, Gecina bénéficiera de l’augmentation embarquée du taux d’occupation, de la progression des effets de l’indexation, d’une réversion captée positive et de la contribution locative du pipeline de développement », indique Beñat Ortega, directeur général de Gecina. Avec un pipeline engagé de l’ordre de 1,7 milliards d’euros et un pipeline contrôlé et certain de 1,1 milliards d’euros pouvant être engagé dans les années qui viennent, le groupe devrait bénéficier d’un fort effet de levier sur la croissance de ses revenus locatifs entre 2023 et 2027. Les projets de bureaux en cours de développement sont principalement concentrés sur les zones centrales avec 93 % du pipeline engagé sur les bureaux dans Paris intra-muros, pour un rendement attendu de l’ordre de 5,3 %. Au total, 18 projets sont à ce jour engagés et seront livrés entre 2023 et 2025. Gecina a lancé au deuxième semestre 2022, un nouveau projet de restructuration très ambitieux, Icône (ex « 32 Marbeuf ») dans le Triangle d’Or parisien qui sera livré début 2025. L’immeuble déploiera 13 200 m² avec les meilleures certifications environnementales. En outre, deux autres projets parisiens ont rejoint le pipeline engagé avec le Flandre (15 500 m²) et le 35 Capucines (6 300 m²) au cœur du QCA parisien.