Toujours plus d’entreprises en Europe cèdent leurs murs aux investisseurs

Dans une récente note, JLL rapporte que les volumes d’investissement dans le segment des externalisations immobilières des entreprises en Europe ont atteint 29,2 milliards d’euros au travers de plus de 670 transactions, affichant une légère hausse de 2 % par rapport aux résultats observés en 2020. Il s’agit par ailleurs de la troisième année consécutive affichant un résultat supérieur à 25 milliards d’euros.

« Les opérations d’externalisation et de sale & leaseback continuent à être moteurs des performances du marché de l’investissement, illustrant l’intérêt de ce type de transaction qui permet aux occupants de lever des capitaux à réinvestir dans leur core business et gagner en flexibilité opérationnelle. L’adoption de modes de travail hybride couplée à l’influence croissante des critères ESG pousse les propriétaires occupants à se défaire de leurs immeubles anciens, parfois trop grands pour leurs besoins et inefficaces sur le plan énergétique », commente Graeme Jackson, Head of Corporate & Structured Transactions chez JLL.

Alignement des intérêts

Pour JLL, ce niveau de performance est en partie lié au dynamisme des fusions acquisitions, induisant une hausse des opérations de sale & leaseback (les entreprises cèdent leurs actifs et les prennent à bail dans la foulée, NDLR). Un nombre croissant d’entreprises fait appel à des investisseurs pour financer de nouveaux sièges sociaux ou des installations de pointe qui répondent mieux à l’évolution de leurs besoins opérationnels et ambitions environnementales.

Parallèlement, les investisseurs continuent de manifester un intérêt croissant dans la collaboration avec les utilisateurs pour valoriser des actifs immobiliers traditionnels ou plus spécifiques, notamment des installations de recherche et développement, des data centers ou encore des sites de production.

Bureaux, locaux industriels… mais pas que !

Les principaux moteurs du marché des externalisations immobilières demeurent les bureaux et les locaux industriels, représentant 67 % du volume total enregistré en Europe en 2021. Les transactions corporate sur le compartiment industriel à l’échelle européenne ont cumulé un volume record de 11,1 milliards d’euros investis en 2021, bien supérieur au précédent record établi en 2020 (7,9 milliards d’euros). Cette performance est d’autant plus remarquable que les volumes d’externalisation d’actifs industriels dépassent ceux des bureaux, qui ont enregistré 10,2 milliards d’euros.

Le segment industriel n’a, semble-t-il, pas fini de séduire les investisseurs en quête de diversification. La hausse croissante des volumes sur le marché de la logistique s’accompagne également d’un nombre plus important d’externalisations. La part du marché industriel atteint près de 30 % des montants investis toutes classes d’actifs confondues en 2021. Parmi les opérations phares de l’année, HINES a investi pour la première fois sur le marché logistique français avec l’acquisition d’un portefeuille de 11 entrepôts Auchan à l’échelle nationale pour 286 M€. Le marché des actifs alternatifs a également le vent en poupe ; certains acteurs continuent de se positionner sur ce marché dans le but de diversifier leur patrimoine à l’image de la grande opération réalisée par Primonial portant sur sept établissements vendus en sale & leaseback et gérés par Elsan pour 252 M€.

La France attire les investisseurs étrangers

Comme à l’accoutumée, l’Allemagne, la Grande Bretagne et la France restent les principaux marchés européens et concentrent 56 % des montants investis en 2021. La Grande Bretagne voit ses volumes augmenter d’une année sur l’autre avec 6,6 milliards d’euros levés en 2021, après 4,6 milliards d’euros un an auparavant. Ces performances ont principalement été tirées par la cession de grands portefeuilles d’actifs. L’Allemagne occupe la seconde place avec près de 6 milliards d’euros investis pour 184 cessions, en grande partie dans le secteur industriel et la logistique.

Bien qu’en recul sur un an, les montants enregistrés en France affichent une bonne performance avec 3,7 milliards d’euros investis à travers 78 transactions en 2021. L’activité demeure principalement soutenue par le marché des bureaux qui représente plus d’un tiers des capitaux levés. Si les volumes ne bénéficient pas d’une méga-transaction comme en 2020 avec la cession du futur campus d’Engie à La Garenne-Colombes pour 1 milliard d’euros, ils restent néanmoins élevés grâce à quelques opérations en sale & leaseback de grande envergure, à l’instar de la vente du siège d’Unibail-Rodamco-Westfield dans le 16^e arrondissement de Paris au profit de la CDC pour 249 M€. Les opérations de sale & leaseback attirent également les investisseurs étrangers : Union Investment s’est notamment illustré par l’acquisition des locaux du Crédit du Nord situés au 59 boulevard Haussmann dans le QCA.

En résumé, les opérations d’externalisation représentent un segment à part entière du marché de l’investissement et contribuent significativement chaque année aux volumes placés. « Nous anticipons un intérêt croissant des investisseurs ciblant les actifs stratégiques des entreprises, donc occupés dans le long terme, quelle que soit leur nature, prévoit Graeme Jackson. Les besoins de financement, la montée en puissance des facteurs ESG ainsi que la mutation de l’utilisation des bureaux ou des actifs logistiques accéléreront la modernisation et le redimensionnement des portefeuilles immobiliers des entreprises. Les perspectives restent positives pour le marché des externalisations avec notamment de nouvelles opportunités à venir dans différents secteurs (automobile, bancaire) », ponctue-t-il.