À nouvelle époque, nouvelle stratégie pour Union Investment

« La dernière fois que les taux d’intérêt à dix ans étaient à ce niveau, c’était il y a une décennie. A l’époque, quand nous faisions un investissement core dans un immeuble de bureaux avec un bon locataire engagé sur un bail long terme, nous le payions 22 fois le loyer annuel. Peu avant le conflit russo-ukrainien, le facteur est de 35 fois le loyer annuel. » Face à cette flambée des taux et des prix de l’immobilier qui devrait encore se poursuivre, le Chief Investment Officer d’Union Investment Real Estate, Martin Brühl, fait part de la nécessité pour les investisseurs de s’adapter. « Les dix dernières années ont été d’un calme plat avec des taux bas et des loyers en hausse. La période qui s’ouvre marque une rupture : c’est une tempête qui appelle au renouvellement », insiste Martin Brühl.

Fonds propres et sélectivité

Porté par ce Wind of Change - clin d’œil du dirigeant germanique - Union Investment est persuadé que les modèles reposants sur la dette auront de grandes difficultés dans un avenir proche. À ce titre, l’investisseur peut être serein, puisque sur son patrimoine sous gestion de 55 milliards d’euros, le taux d’endettement ne représente que 7 %. Un beau ratio, qui n’a pas freiné la diversification du portefeuille entreprise à l’aune de la crise Covid. Au début de la pandémie, Union Investment possédait 50 % de bureaux, le reste se partageant entre le retail et l’hôtellerie. Depuis deux ans, 10 milliards d’euros ont été investis, notamment vers la logistique et le résidentiel, perçus comme des classes d’actifs plus résilientes désormais. Maintenant que ce mouvement est entrepris, Union Investment entend « se tenir prêt pour agir quand les prix d’achat se seront réajustés au fur et à mesure que des acteurs seront contraints de vendre » et poursuivre sa diversification, en regardant notamment des opportunités du côté des data centres et des résidences seniors.

« Il faut que le législateur fasse évoluer les réglementations afin d’encourager un réel mouvement pour la réhabilitation », appelle Tania Bontemps.

Une stratégie plus attentiste, donc, d’autant qu’Union Investment garde ses convictions : « Nous croyons en la centralité urbaine des actifs de bureaux », indique Diego Roux, Head of Transactions France. Outre la sacro-sainte localisation, l’investisseur sera très attentif au profil de ses locataires, préférant les entreprises aux reins solides. Quant à explorer une stratégie tournée vers le value-add et la réhabilitation, Tania Bontemps, président de la branche française, ne l’envisage « pas actuellement », car acquérir des biens obsolètes dégrade à l’instant T la notation extra financière du groupe. « Il faut que le législateur fasse évoluer les réglementations afin d’encourager un réel mouvement pour la réhabilitation », appelle Tania Bontemps. Elle reconnaît néanmoins « un travail à fournir sur certains actifs pour réduire l’empreinte carbone.

Manage to green et fly to quality

C’est en effet une des priorités annoncées pour son orientation stratégique. Les dirigeants d’Union Investment mettent en avant une volonté de « manage to green » pour ses 500 actifs à travers le monde. Un travail de réduction des émissions carbonées nécessaire pour atteindre l’objectif de neutralité carbone fixé à horizon 2050.

Enfin, le groupe souhaite aussi se transformer lui-même, notamment via la digitalisation de ses process pour gagner en efficacité. En tant que qu’asset manager, Martin Brühl vise « l’excellence ». « Nous voulons accompagner au mieux nos locataires dans leurs besoins de transformation de leurs environnements de travail », abonde Diego Roux. Fort de sa situation financière et de ses convictions en matière de bureaux, Union Investment aborde cette nouvelle époque avec enthousiasme.