Selon le Consortium des Bureaux en France, 2 millions de mètres carrés sont en friche

Confronté aux questionnements autour de l’avenir incertain du marché immobilier de bureaux, mis à mal par le déploiement du télétravail et les exigences légitimes du décret tertiaire, trois acteurs de la fabrique de la ville ont décidé de mener une initiative de recensement du parc, à l’instar des estimations de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE) pour la région francilienne, mais à l’échelle de la France entière.

S’appuyant sur une méthode scientifique*, faisant appel à des modèles mathématiques alimentés par des données immobilières, le Consortium des Bureaux en France (CBF), composé de La Place de l’Immobilier, la Foncière de Transformation Immobilière (FTI) et Linkcity, a recensé de manière exhaustive l’ensemble des surfaces de bureaux du pays immeuble par immeuble.

« Les indicateurs produits par le Consortium des Bureaux en France apportent un éclairage utile dans le contexte actuel du marché de l’immobilier. […] Notre contribution, en tant qu’acteur de la transformation d’actifs tertiaires vacants et obsolètes, vise à fiabiliser le retraitement des données grâce à une expertise terrain aguerrie et une écoute active des besoins des territoires », déclare Katelle Le Guillou, directrice générale de la Foncière de Transformation Immobilière.

Ce travail minutieux et rigoureux, enrichi par l’apport opérationnel et l’expertise de ses membres, a conduit à la première quantification du parc de bureaux français : il totalise 173 millions de mètres carrés. Ce volume global a été segmenté selon trois grandes typologies de propriétaires :

• 37 millions de mètres carrés de parc non-marchand public, qui appartiennent à l’État et aux collectivités ;
• 47 millions de mètres carrés de parc non-marchand privé, qui sont détenus par des propriétaires qui les occupent eux-mêmes ;
• 89 millions de mètres carrés de parc marchand, qui sont possédés par des propriétaires qui les louent à des utilisateurs.

Au sein du stock de bureaux loués par des propriétaires à des utilisateurs, le comptage du CBF estime que plus de 9 millions de mètres carrés sont immédiatement disponibles en France, dont 5,2 millions en Île-de-France et 4 millions en régions. Et au sein de ce parc vacant, le consortium avance le chiffre de 2 millions de mètres carrés de friches (0,8 million en régions et 1,2 million en Île-de-France), à savoir des immeubles de plus de 1 000 m² entièrement vides depuis plus de deux ans et sans projet.

Au regard d’un marché où la polarisation entre les bureaux désirables et obsolètes semble difficilement réversible, le changement d’usage pourrait constituer une solution. C’est d’ailleurs la mission de la FTI, un des cocréateurs du CBF. En tablant sur l’estimation que les 25-44 ans disposent en moyenne de 38 m² par personne dans leur logement**, les 2 millions de mètres carrés de friches pourraient loger près de 53 000 habitants à horizon cinq ans s’ils étaient transformés en logements. Toutefois, cette question de la transformation se heurte toujours à des contraintes techniques et, surtout, financières.

« Notre intervention s’inscrit dans notre volonté de partager avec les acteurs territoriaux, les dynamiques constatées pour anticiper et offrir collectivement une réponse innovante aux besoins de logements et d’hébergements et renforcer le lien emploi-logement en France. Ensemble, nous saurons (re)créer de la valeur pour ces actifs obsolètes, tant en termes d’usages que de durabilité », résume Katelle Le Guillou.

L’équation économique de la transformation des bureaux pas encore résolue

En Île-de-France, la cartographie des immeubles tertiaires vides et obsolètes montre que si certains sont dans des communes où les entreprises restent nombreuses à rechercher des locaux, comme Paris ou Neuilly-sur-Seine, 80 se situent dans des territoires qui ont perdu en attractivité pour les locataires de bureaux, dont Nanterre, Rueil-Malmaison, Saint-Denis, Courbevoie, Clichy et Saint-Ouen.

En analysant les valeurs proposées sur ces actifs, le Consortium des Bureaux en France constate que les décotes à Nanterre, Rueil-Malmaison, Saint Denis et Courbevoie sont actuellement comprises entre 20 et 30 % par rapport au loyer moyen, alors que le marché global décote entre 10 et 20 %. Compte tenu de l’enveloppe nécessaire pour réaliser les travaux de transformation, ce delta est encore trop faible pour rendre possible économiquement des restructurations selon le CBF.

La cartographie des régions montre des problématiques similaires, mais dans des proportions plus faibles. À titre d’exemple, le Consortium partage les mêmes indicateurs au niveau de la métropole lilloise.

6,5 millions de mètres carrés à rénover ou transformer

En outre, le Consortium des Bureaux en France a également identifié des opportunités à rénover, réhabiliter, voire transformer parmi les 47 millions détenus par les propriétaires-occupants privés. Soumis au décret tertiaire, ces derniers devront réduire les consommations d’énergie d’au moins 40 % dans leurs bâtiments de bureaux en 2030. Or, ces propriétaires-occupants ne disposent pas tous d’une expertise en immobilier. Au sein de ce stock, le CBF a recensé 6,5 millions de mètres carrés d’immeubles de plus de 1 000 m² susceptibles d’être mis sur le marché à horizon 2030 pour du refinancement, de la restructuration et/ou des cessions. En effet, il s’agit de biens localisés en centre urbain dense, détenus et occupés par une seule entreprise.

« Les prochains mois permettront d’analyser plus finement l’état du parc tertiaire à l’échelle régionale, mais également d’analyser plus en détail le potentiel de « transformabilité » des bureaux obsolètes vacants, ou qui pourraient le devenir », annonce Laurent Warnier, directeur Grands Comptes de Linkcity.