Katelle Le Guillou (FTI) : « A quoi va servir l’Observatoire des bureaux en France ? »

Qu’est-ce que la FTI ? 

La Foncière de Transformation Immobilière est une filiale du groupe Action Logement créée en 2020. Elle a bénéficié d’un financement dans le cadre d’un plan d’investissement volontaire émis par le groupe et contractualisé avec l’Etat afin de pouvoir financer différentes missions d’intérêt général, dont celle de transformer des actifs immobiliers économiques en programmes à dominante résidentielle. Ainsi, la FTI apporte une réponse innovante pour répondre aux besoins de logement et d’hébergement de la population française sur l’ensemble du territoire, en France métropolitaine et en Outre-mer.  

Vous avez cocréé un Observatoire des bureaux en France, de quoi s’agit-il concrètement ? 

Cet Observatoire est initié par La Place de l’immobilier qui s’est adjoint les compétences de deux opérateurs immobiliers que sont Linkcity et la Foncière de Transformation Immobilière. À l’origine, la volonté de construire un inventaire des bureaux vacants avec une méthodologie précise avait été souhaité par Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement entre juillet 2020 et mai 2022. La Place de l’immobilier a conservé cette idée. Les travaux de l’Observatoire, qui vont s’étendre sur une durée de 9 à 12 mois, vont mobilier des moyens financiers et des moyens humains, puisqu’environ six collaborateurs à temps plein issus de nos trois entités seront dédiés à la réalisation d’une part de l’inventaire et à la fixation d’une méthodologie.  

Ce type d’inventaire n’existe-t-il pas déjà ? 

Si, tout à fait. Il existe déjà des inventaires réalisés par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), par l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) ou des observatoires régionaux. Mais le sujet de la méthodologie a toujours posé question, notamment parce que l’accès à la donnée, surtout dans le domaine de l’immobilier tertiaire, est moins accessible que celle du logement. Notre but est de définir une manière de procéder précise : quel segment, marchand ou non marchand, quelle nature d’actifs, quelle granularité ? Une fois tous ces paramètres fixés, nous souhaitons partager la méthodologie et l’inventaire qui en seront issus à l’ensemble des acteurs. Ce qui intéresse particulièrement les opérateurs tels que nous, c’est la capacité de prédiction que ce travail nous fournira afin d’accompagner au mieux le mouvement de transformation des locaux vacants dans l’optique d’une production de logements décarbonés. 

Quelle sera la suite après la constitution de la liste des bureaux obsolètes ? 

Dans le cadre de l’Observatoire, il sera d’abord nécessaire de définir ce qu’est l’obsolescence. Selon nous, elle se caractérise par deux critères : la vacance commerciale et l’obsolescence technique d’un bâtiment. Une fois l’inventaire réalisé, nous le partagerons notamment avec les collectivités, qui sont attachées à l’attractivité de leur territoire. En portant à leur connaissance l’existence de bâtiments, de quartiers ou de poches de territoires confrontés à un mouvement de déshérence d’actifs de bureaux, nous leur permettrons de réaliser les études urbaines nécessaires à leur mutation. Ce sera un outil d’aide à la décision des collectivités locales. 

Comment allez-vous travailler avec les utilisateurs ? 

Prioritairement, notre travail va cibler les immeubles qui se vident, donc des bureaux qui seront vacants ou quasi vacants. Pour les utilisateurs qui pourraient rester, il y aura des échanges afin de connaître le souhait de ces derniers et savoir s’ils se projettent dans la réalisation d’une possible transformation. Parce qu’évidemment, la transformation d’actifs immobiliers nécessite la rencontre entre un propriétaire, un opérateur, les occupants, une collectivité et des riverains. Il faut à chaque fois mettre toutes ces personnes autour de la table pour convenir d’une issue favorable. Dans le cas où un utilisateur souhaite rester dans un emplacement, il faut prévoir un volume dédié à son repositionnement lors de la reprogrammation. D’autre part, les restructurations que nous entreprenons doivent pouvoir se faire dans des conditions économiques acceptables par chacune des parties prenantes.

Sur le plan réglementaire, considérez-vous que vous disposez des outils nécessaires à la transformation immobilière à grande échelle ? 

Nous pourrions effectivement bénéficier de quelques évolutions législatives ou réglementaires qui favoriseraient la transformation des bâtiments. Par exemple, pour modifier un usage, il est nécessaire que la copropriété vote à l’unanimité en faveur du changement. Si cette notion d’unanimité se transformait en majorité, bon nombre d’opérations se verraient simplifiées. Autre exemple, les services de l’Etat avaient lancé le permis d’innover, qui abrogeait la frontière entre bureaux et logement dans les autorisations d’urbanisme en définissant des surfaces à créer sans leur désigner un usage particulier. Un tel instrument nous permettrait à concevoir des projets plus flexibles et donc réversibles dans le temps, afin d’éviter que nos successeurs doivent faire face aux mêmes freins que nous dans 50 ans.