Portées par la transformation numérique, les ESN-ICT dynamisent l’immobilier de bureau

Dans les domaines des technologies de l’information, des logiciels, des médias sociaux ou encore de l’intelligence artificielle, le secteur du numérique joue un rôle majeur dans l’ensemble de la société à l’ère d’une transformation généralisée. S’appuyant sur une analyse des derniers indicateurs économiques, immobiliers (près de 1 000 transactions, soit environ 2,5 millions de mètres carrés depuis 2017) ainsi que des retours clients, JLL décrypte dans une étude les enjeux et défis immobiliers de ce secteur.

Un secteur qui, malgré la conjoncture économique globale délicate, connaît une belle croissance. À l’instar des Etats-Unis, où l’industrie du numérique est un pilier à travers la Silicon Valley, le marché du numérique en France est évalué à 66,2 milliards d’euros en 2023, en hausse de 6,5 % par rapport à l’année précédente. Et il devrait maintenir une croissance solide en 2024. Démontrant le besoin structurel des entreprises de poursuivre leur transformation numérique, ainsi que leurs investissements dans les services et solutions digitales, cette industrie devrait continuer de se développer rapidement et d’impacter de manière significative l'économie dans son ensemble.

« En 2024, les entreprises de services numériques seront stimulées par l’essor de l’IA et l’importance croissante de la cybersécurité. Ces dynamiques, couplées à la poursuite de la digitalisation, renforceront le rôle clé qu’elles jouent sur le marché des bureaux », précise Yannis de Francesco, directeur exécutif Bureaux France chez JLL.

Les ESN-ICT, des contributeurs majeurs du marché tertiaire en France

Porté par ces vents favorables, les ESN-ICT prennent mécaniquement une place significative sur le marché immobilier de bureau. Afin d’en mesurer l’impact, JLL a passé au crible environ 4 800 transactions tertiaires de plus de 750 m² ayant été référencées depuis 2017 sur le territoire national tous secteurs d’activités confondus, représentant 14,8 millions de mètres carrés. Au sein de ce volume, le secteur des services aux entreprises est le premier consommateur de surfaces tertiaires en France avec environ 50 % des mètres carrés, et en tête des domaines figurent les entreprises des services du numérique (ESN-ICT). Ces dernières ont contribué à un tiers du marché des services aux entreprises tant en nombre qu’en volume : le secteur a ainsi cumulé environ 1 000 transactions pour près de 2,5 millions de mètres carrés de bureaux depuis 2017, soit une moyenne annuelle de 355 000 m².

L’Ile-de-France reste l’épicentre des localisations des entreprises du numérique avec 72 % des surfaces captés (vs. 66 % tous secteurs d’activité confondus). « Nous notons cependant une baisse significative de 5 pts entre les périodes 2017-2019 et post 2020 », précise Magali Von Kanel, consultante Recherche Stratégie Immobilière chez JLL. Un rééquilibrage géographique s’opère donc, notamment au profit de Lyon (9 % des surfaces depuis 2020 vs. 6 % en 2017-2020) et Aix-Marseille (5 % vs. 1 %).

Symbole du dynamisme de ce secteur sur le marché immobilier, chaque entreprise appartenant au top 20 des ESN-ICT les plus performantes a réalisé au moins un mouvement en IDF ou/et en région depuis 2017. Au total, ces entreprises ont consommé 372 300 m², soit 15 % de l’activité de ce secteur. Outre la région parisienne, ce sont les métropoles de Lille et de Toulouse qui se démarquent dans les mouvements des entreprises du top 20, avec près d’un quart des transactions.

Quid de la tendance du retour contraint au bureau ?

S’il est bien un secteur de l’économie où le télétravail a fait l’objet d’un « retour de balancier » assez marqué, c’est bien celui du numérique. Plusieurs dirigeants de grandes entreprises américaines, y compris celles qui ont conçu les outils permettant le travail à distance, ont pointé du doigt ce mode de travail comme la cause principale de tous les maux de l’entreprise : dégradation de la productivité, de la créativité, de l’engagement ou encore du délitement des liens. Ainsi, Zoom, Google, ou encore Meta reviennent sur les avantages accordés durant ou post-confinement, malgré le désaccord de leurs collaborateurs. Cependant, il faut relativiser en soulignant qu’il s’agit davantage de remettre en question le « full remote » que d’interdire la pratique du télétravail, mais cela passe par l’exigence d’une présence physique au bureau des employés un nombre minimum de jours par semaine.

Ce mouvement peut-il arriver jusqu’en France ? Selon Magali Von Kanel, « les entreprises hexagonales ont plus rarement accordé aux salariés la liberté totale en matière de présence - ou plutôt d’absence - au bureau comme cela a pu être le cas aux Etats-Unis. Le travail hybride s’est installé de manière plus équilibrée et moins massive, hors du concept tout ou rien ».

« Le niveau de présence au bureau, en France, est parmi les importants au monde. Il est clair que la place du bureau reste centrale dans la vie des salariés qui y trouvent tout à la fois un lieu de socialisation et de partage indispensable à leur équilibre, mais aussi des ressources spécifiques nécessaires à leur activité professionnelle ainsi qu’un ancrage fort dans la culture d’entreprise. Dans un souci d’attraction et de rétention des talents ainsi que d’amélioration de l’engagement et de la performance, les ESN mettent un accent particulier sur le traitement qualitatif de leurs espaces de travail et ce dans une approche holistique concernant l’espace physique, l’environnement technologique et serviciel tout comme les engagements ESG », explique Rémi Calvayrac, directeur Work Dynamics France chez JLL.

Dans ce contexte, le télétravail ne semble pas près de disparaître du paysage français, même dans le secteur du numérique, les entreprises ne peuvant se permettre d’ignorer les besoins et attentes de flexibilité des salariés, ainsi que les changements culturels profonds induits par les usages… numériques.