Les externalisations immobilières par les entreprises en Europe chutent de 29 % en 2023

De 2018 à 2022, les externalisations immobilières par les entreprises en Europe ont dépassé la barre des 25 milliards d’euros par an selon les données répertoriées par JLL, atteignant même un record à 29,2 milliards en 2021. En 2023, tandis que le marché immobilier d’entreprise a enregistré une baisse de 48 %, ces externalisations ont connu une baisse marquée, bien que moins importante (-29 %). Ainsi, 456 ventes d’actifs ont permis aux entreprises de lever 18,4 milliards d’euros en EMEA, rapporte la dernière édition du « Raising Capital from Corporate Real Estate » publié par JLL.

Bien qu’en baisse, les cessions par les entreprises ont représenté 17 % du volume des transactions immobilières d’entreprise, un chiffre en hausse de 15 % par rapport à son précédent pic en 2020, et même 36 % au-dessus de la moyenne quinquennale. Pour JLL, ce phénomène s’explique par la volonté des entreprises de réduire leur niveau d’endettement et de se concentrer sur leur cœur de métier. Le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France demeurent les principaux marchés pour les cessions d’entreprises en 2023 : ils concentrent 52 % des volumes de transactions dans la région EMEA. En France, la valeur des cessions a baissé de 41 % en 2023 totalisant 2,2 milliards d’euros à travers 56 opérations.

« Le mouvement de fond d’allègement de bilan par cession d’actifs et de sites industriels par les corporates se poursuit en France. En effet, en dépit des conditions de marché, l’année 2023 a été marquée par deux transactions phares en sale & leaseback de bureaux en France dont une conseillée par JLL, la vente de GreenCampus par Stellantis. L’année a également été marquée par l’externalisation d’un important portefeuille européen de magasins par Decathlon » explique Graeme Jackson, responsable Corporate & Transactions Structurées au sein du département Capital Markets de JLL.

L’immobilier industriel et les bureaux en tête des ventes

Les actifs industriels et les bureaux restent les actifs prépondérants des cessions par les propriétaires-occupants et entreprises en 2023, représentant 50 % du volume total enregistré dans la région EMEA. Dans ce rapport 2024, le private equity (PE) apparait comme un moteur de cette activité de cessions, les entreprises détenues par ces fonds cherchant à se refinancer par le biais de ventes d’actifs immobiliers. Cette tendance a été particulièrement marquée dans le secteur de l’industrie, tandis que dans le secteur des bureaux, les ventes ont également été motivées par des considérations ESG, notamment l’obsolescence des actifs à la fois physique et environnementale.

Si le secteur industriel a été le plus important en termes de volume de transactions, c’est dans le secteur du commerce de détail (retail) que les plus grandes transactions unitaires ont été conclues. Asda et Morrisons ont réalisé d’importantes cessions au Royaume-Uni, tandis que Decathlon a réalisé une opération de sale & leaseback significative sur l’ensemble de son réseau paneuropéen.

Une nouvelle hausse attendue pour 2024

Dans un contexte où une baisse de l’inflation et des taux d’intérêt est anticipée sur les principaux marchés européens, les opérateurs immobiliers s’attendent à une stabilisation de leur marché. Les taux d’intérêt devant s'établir à au moins 150 à 200 points de base (pb) de plus que lors du cycle précédent, la cession de biens immobiliers sera une option encore plus attrayante pour les entreprises cherchant à lever des capitaux et alléger leurs bilans en 2024. « Avec la reprise de marché espérée à partir du deuxième semestre, nous anticipons en France une augmentation du volume des externalisations qui se matérialisera en 2025 », avance Graeme Jackson.

Le rapport de JLL prévoit la poursuite du déploiement de capitaux dans des secteurs résilients, dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de contraction de la demande des consommateurs, tels que le commerce alimentaire, le commerce de biens de consommation de base et certaines industries manufacturières. JLL s’attend également à une augmentation de l’activité pour des typologies d’actifs plus spécialisés à l’instar des laboratoires de Life Sciences, des installations de production d'énergie verte et des giga-factories - que ce soit par cession d’actifs existants ou bien par la cession d’actifs à construire (Vefa). Plus généralement, la reprise économique attendue cette année devrait entraîner une augmentation des activités de fusions et d’acquisitions dans le secteur du private equity. En conséquence, les investisseurs à la recherche de revenus à long terme devraient réaliser davantage de transactions de sale & leaseback dans un marché plus concurrentiel.