En Île-de-France, la demande placée de bureaux dépasse les 2 millions de mètres carrés en 2022

Les données compilées par le GIE Immostat font état d’une demande placée de bureaux en Île-de-France qui retrouve un niveau proche de la moyenne décennale, bien que le marché soit toujours segmenté entre les actifs prime de Paris QCA et le reste du stock. En revanche, l’investissement en immobilier de bureau marque sérieusement le pas au T4 2022. Voici les principaux enseignements.

Les principaux indicateurs du marché francilien en 2022

Demande placée

Sur l’ensemble de l’année 2022, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 2 108 300 m², marquant une hausse de 10 % par rapport à 2021. Avec ce volume réparti en 3 000 signatures, la performance annuelle se rapproche de la moyenne décennale, en mètres carrés (-5 %) et en nombre de transactions (-3 %).

« Les entreprises ont fait leur révolution télétravail ; les accords, bien qu’évolutifs, ont presque tous été signés. Le bilan que nous en faisons est que toutes les entreprises ne sont pas prêtes à faire du flex-office intense. Le ratio le plus communément retenu est celui de 0,6-0,7 poste par salarié, ajouté à des espaces collaboratifs plus importants », commente Marie Martins, directeur Tenant Representation France chez JLL.

Le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) termine l’année en hausse (+29 %) avec un volume de 708 900 m² en 2022 contre 550 600 m² un an auparavant. L’année 2022 sonne également le retour des transactions de plus de 20 000 m² avec neuf opérations pour le segment des surfaces supérieures à 20 000 m² (contre 4 en 2021), à l’image de la récente acquisition par le ministère de l’Intérieur du futur campus Maxwell à Saint-Denis sur 46 000 m². De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) n’est pas en reste avec près d’1,4 million de m² placés sur l’ensemble de l’année, en ligne avec la moyenne 10 ans.

Par le prisme des secteurs géographiques, il ressort que la recherche des meilleures implantations a constitué le moteur de la demande en 2022, entraînant une nette dichotomie entre les marchés les plus identifiés et les autres secteurs. Paris QCA (22 % de la demande placée), Paris Centre-Ouest (7 %), La Défense (10 %) et Neuilly/Levallois (6 %) concentrent ainsi à eux-seuls 45 % des volumes commercialisés.

Offre immédiate

Au 31 décembre 2022, l’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France atteint 4 320 000 m², en hausse de 7 % par rapport à son niveau il y a un an. Ainsi, le taux de vacance immédiat des bureaux en Île-de-France progresse pour atteindre 7,9 %.

« Nous observons toutefois un marché à deux vitesses. Ainsi, des secteurs plus périphériques comme Péri Défense ou la Boucle Nord enregistrent des niveaux importants avec une part de seconde main significative. À l’inverse, Paris QCA affiche toujours un taux de vacance particulièrement faible (2,4 % aujourd’hui versus 3,7 % en moyenne décennale) », souligne Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

« La Défense et, dans une moindre mesure la Première Couronne, sont à l’origine de cette hausse du volume de bureaux vacants. Sur la Défense, les livraisons de la tour Hekla (72 700 m²) et de la tour Aurore (37 300 m²), en quête de preneurs, ont notamment contribué à la forte progression du taux de vacance dans la zone, qui est passé de 12,4 % au 3T 2022 à près de 15,5 % au 4T 2022, précise Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux Ile-de-France chez CBRE. Au vu des niveaux de demande placée et d’offre future anticipés sur l’année 2023, l’offre neuve / restructurée devrait néanmoins commencer à se réduire fin 2023 / début 2024. »

Compte tenu du ralentissement des chantiers en cours, l’offre de bureaux disponible à un an se stabilise sur les trois derniers mois pour atteindre 5,95 millions de m² au 1^er janvier 2023 dans l’ensemble de la région parisienne.

Loyers

Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne 438 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main, soit une hausse de 6 % sur un an ; et 424 € HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés, soit une hausse de 2 % sur un an. L’intérêt pour les marchés les plus établis maintient une pression à la hausse sur les valeurs locatives franciliennes, avec notamment un seuil à 940 €/m²/an pour le loyer prime.

Investissements

En France, le montant global des investissements en immobilier d’entreprise pour l’année 2022 est de 25,5 milliards d’euros, en baisse de 2 % par rapport à 2021. Le T4 2022 s’inscrit en baisse de 52 % par rapport au T4 2021, en atteignant 5,4 milliards d’euros. Les volumes d’investissement en Ile-de-France ont marqué le pas au quatrième trimestre avec seulement 2,5 milliards d’euros investis, soit 62 % de moins qu’au T4 2021. Avec 10,3 milliards d’euros d’investissements (-22 % sur un an), les bureaux terminent l’année 2022 sur une part de marché de 68 %

D’après les brokers, le marché de l’investissement a subi les conséquences de la hausse des taux directeurs européens, entraînant une vraie difficulté pour les vendeurs et les acheteurs à trouver un terrain d’entente sur les prix. Ainsi, seules 5 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros ont ainsi été signées au cours des trois derniers mois sur le marché francilien, contre 23 en moyenne au T4 sur les cinq dernières années, et aucune n’excède 300 millions d’euros. Au total, 39 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été enregistrées sur l’ensemble de l’année 2022, contre 57 en moyenne.

Néanmoins, grâce aux six opérations de plus 300 millions d’euros signées plus tôt dans l’année, ce segment de marché affiche un volume d’investissement similaire à celui enregistré en 2021 (près de 8 milliards d’euros). « Le T3 a été aussi un point de bascule entre ces deux paradigmes, affichant des résultats en trompe l’œil : la bonne tenue de l’activité était en fait la concrétisation de négociations initiées en début d’année à des taux le plus souvent obsolètes », analyse Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties chez CBRE.

Perspectives

« Malgré ce bilan positif, les premiers signaux de ralentissement se sont confirmés sur la fin d’année (602 300 m² placés au 4T 2022 soit - 11 % sur un an) avec un créneau des petites et moyennes surfaces particulièrement affecté. Compte tenu des perspectives économiques plus dégradées, cette phase de ralentissement de l’activité devrait se poursuivre sur 2023. Nous anticipons un recul du volume de commercialisations de l’ordre de 5 % à 10 % ce qui porterait le niveau de demande placée autour de 1,9 - 2 millions de m² », souligne Alexandre Fontaine.

« Le marché de l’emploi, l’un des moteurs de la demande placée de ces deux dernières années, devrait également connaitre son point d’inflexion en 2023. Pas de sinistrose pour autant, les nouvelles attentes des utilisateurs depuis 2020 autour de thématiques fortes telles que l’hybridation des modes de travail et les enjeux RSE, conjuguées à l’offre de qualité actuellement disponible sur le marché seront les principaux moteurs de la dynamique de la demande placée en 2023 », indique Eric Siesse.

« Gageons que pour l’année 2023, l’impact environnemental soit au cœur de la stratégie immobilière des entreprises », met en avant Yannis de Francesco, directeur exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

« Pour 2023, nous anticipons une évolution de marché en miroir de celle de l’année 2022, avec des volumes investis relativement faibles au premier semestre, dans l’attente d’une stabilisation des politiques de resserrement monétaire, et une seconde partie d’année nettement plus dynamique grâce à une plus grande visibilité pour les vendeurs des valeurs potentielles de marché », prévoit Stephan von Barczy, directeur du Département Investissement de JLL.

« Les effets de la crise économique et financière devraient donc continuer à se faire ressentir et certains investisseurs pourraient revoir leurs stratégies d’allocation. Même si l’immobilier garde de solides fondamentaux sur les marchés utilisateurs, la forte réduction de la prime de risque immobilière à la suite de la forte hausse de l’OAT 10 ans devrait avoir de nouveaux impacts sur les prix en 2023 », anticipe Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle Vente de BNP Paribas Real Estate Transaction France.