Dernière ligne droite avant la livraison d’Arboretum

Alors que l’immobilier est « un métier où beaucoup de projets ne voient jamais le jour », comme le rappelle Guillaume Poitrinal, Arboretum entre dans la dernière ligne droite avant sa livraison, qui doit intervenir entre l’été et la fin de l’année 2023. De quoi « rassurer » le cofondateur de WO2, porteur de ce vaste projet*, auréolé d’un Mipim Awards reçu en mars 2022 dans la catégorie « Best Futura Project ».

Arboretum peut se résumer par une ambition claire : devenir le plus grand campus construit en bois massif d’Europe. À terme, les 125 000 m² du complexe marqueront un tournant pour cette emprise foncière héritière des papeteries de la Seine. Au début du XX^e siècle, le site produisait les deux à trois millions d’exemplaires du journal Le Petit Parisien. Après la fermeture de l’usine en 2011, Woodeum et BNP Paribas Real Estate l’avaient racheté en 2015 afin de développer un concept novateur dans le microcosme de l’immobilier tertiaire. Le nouveau campus comportera cinq bâtiments neufs, et deux immeubles industriels réhabilités.

Réinventer la manière de faire des bureaux

Convaincu que les entreprises sont les agents économiques les plus à même d’agir sur les enjeux environnementaux - « parce qu’elles sont prises en étau entre les réglementations de l’Etat et les exigences des clients et des banques » - Guillaume Poitrinal martèle que l’immense majorité des 54 millions de mètres carrés des bureaux franciliens ne correspondent plus à la demande des utilisateurs. En confiant à Altarea la totalité des parts de Woodeum, la branche résidentielle de son activité, WO2 entend se concentrer sur ce défi de l’obsolescence du parc tertiaire.

Dans cette ambition, Arboretum se veut être la vitrine d’une manière disruptive de bâtir de l’immobilier tertiaire. Sur ce campus, le développement de la construction bas carbone franchit une nouvelle étape grâce à plusieurs spécificités. La principale concerne le recours massif au bois CLT (bois lamellé croisé), un matériau de gros œuvre biosourcé, renouvelable et stockeur de carbone. En effet, 1m³ de bois CLT permet de capter l’équivalent de 615 kg de CO₂, tandis qu’1 m³ de béton en émet 399 kg, selon Carbone 4. « Sur ce projet, le bois est issu de forêts européennes gérées durablement. Nous utilisons du bois produit en France sur d’autres opérations, mais la filière tricolore doit encore se structurer pour faire face à d’importants volumes », glisse Philippe Zivkovic, cofondateur de WO2. Au total, 32 400 m³ de bois massif ont été utilisés pour construire Arboretum. Laissé visible dans les espaces de travail, le bois offre aussi une meilleure isolation thermique, tout en régulant naturellement l’humidité de l’air et en apportant une bonne isolation d’un point de vue phonique.

Grâce à sa conception singulière, Arboretum se targue d’afficher une empreinte carbone inférieure de 47 % par rapport à un processus traditionnel et des consommations d’énergie divisées par 2,5 par rapport à celles des bureaux classiques, et de 3,5 par rapport aux tours traditionnelles. Des performances rendues possibles notamment par la construction de dix puits de géothermie, fournissant jusqu’à 80 % des besoins en chauffage et climatisation seront couverts par la géothermie. Arboretum est ainsi le plus grand ensemble tertiaire labellisé BBCA (Bâtiment bas carbone) en France. 

En plus d’avoir réhabilité deux bâtiments, WO2 a aussi développé le réemploi sur le campus. Ainsi, 160 000 m³ de terres excavées ont été réutilisées pour modeler le parc paysager et ses alentours, 24 000 m³ de bétons concassés issus des démolitions ont été réemployés pour former les voiries du parc et 4 000 m³ de pavés ont été récupérés des anciennes papèteries et intégrés dans le parc et les nombreux locaux vélos en extérieur. Dans le parc, un potager verger produira environ 10 tonnes de fruits et légumes par an à l’usage des restaurants.

Le bien-être des utilisateurs, l’autre cœur du projet

Implanté à 650 m du hub ferroviaire de Nanterre-Université, desservi par le RER A et le Transilien L, le campus est parfaitement connecté à Paris : en RER A, il se trouve à 15 minutes de la Place de l’Étoile, à 20 minutes de Châtelet-Les Halles et à 24 minutes de la Gare de Lyon ou de Saint- Lazare. Au total, en ajoutant le réseau de bus RATP, 151 destinations franciliennes sont reliées à Arboretum en trajet direct.

Pour ses futurs utilisateurs, Arboretum dispose de plusieurs avantages majeurs. Bénéficiant de la proximité immédiate du parc du Chemin-de-l’Île (25 hectares), sur les bords de Seine, les bureaux offrent un contact permanent avec un parc privé de 9 hectares, doté d’un millier d’arbres. Ce contact avec la nature se prolonge à travers les 17 000 m² de terrasses présentes à chaque niveau. Couvertes et équipées de prises électriques, celles-ci constituent des prolongements naturels des espaces de travail, utilisables une grande partie de l’année. Dans les espaces intérieurs, le bois, rendu ostensiblement visible, présente de nombreux atouts psychologiques et physiologiques reconnus par les chercheurs : rythme cardiaque ralenti, pression artérielle moins élevée, meilleure qualité de sommeil, stress atténué, concentration plus grande, etc.

Enfin, l’approche en matière de services aux collaborateurs s’inspirent, comme dans bon nombre de projets récents, « des codes de l’hôtellerie », note Vincent Robert-Daubin, directeur général du site. Conçu comme un quartier, le campus disposera d’une multitude de commerces et de services : 8 cafés et restaurants, une boutique et, au sein des deux bâtiments industriels réhabilités, un club de sport de 1 900 m², comprenant notamment une un fitness et salle d’escalade, et un centre de réunions et de séminaires avec un auditorium pouvant accueillir 250 personnes assises. Ces deux dernières activités ont été respectivement confiées à Arkose et à Comet.

Ne reste plus qu’à connaître l’identité des entreprises qui feront le choix d’Arboretum pour leur implantation - la commercialisation a débuté depuis trois mois. Arboretum pourra recevoir entre 8 000 et 10 000 collaborateurs.

* Le projet est développé pour le compte d’Icawood, le fonds lancé par Icamap avec Ivanhoé Cambridge comme actionnaire de référence.