Quel coût foncier pour les bureaux ?
Par Alexandre Foatelli | Le | Immobilier
Après deux ans de crise sanitaire, les entreprises recherchent plus de flexibilité dans leurs surfaces, des locaux plus attractifs et proposant davantage de services, et qui soient en adéquation avec leurs stratégies RH et RSE. Si le poste « immobilier » a toujours représenté un coût très important pour les entreprises, il est devenu encore plus nécessaire de l’optimiser au regard de ces nouvelles tendances. S’appuyant sur une importante base de données, le cabinet d’expertise Ayming établit annuellement un Baromètre du coût foncier des immeubles de bureaux, pour permettre à chaque entreprise de s’interroger sur sa propre imposition.
Bien qu’une appréhension précise de l’ampleur et de la pérennité du phénomène soit encore difficile, un large faisceau de présomptions porte à croire que le télétravail modifiera profondément et irrémédiablement les besoins en matière de bureaux. L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) s’est avancé sur l’estimation d’une baisse de 12 à 36 % des surfaces de bureaux nécessaires aux entreprises en Île-de-France avec le déploiement du télétravail. Cela concernerait 54 % des entreprises franciliennes et représenterait une réduction du parc de bureaux de six millions de mètres carrés dans la région. Mais au-delà de cette contraction envisagée de la demande des entreprises, ces dernières doivent aussi veiller à l’attractivité de leurs locaux, offrir des services attendus par les collaborateurs et réussir à conserver l’engagement de ces derniers.
Dès lors, déterminer la composition du coût de l’immobilier et analyser son évolution grâce à des indicateurs précis devient primordial pour les entreprises. Cependant, l’estimation de ce coût n’est pas simplissime, et il est souvent mal connu et, ainsi, mal maîtrisé. Les données comparatives disponibles - le taux local d’imposition ou le taux moyen national - sont trop disparates en fonction de la localisation géographique et ne donnent qu’une indication très relative du coût foncier. Afin de donner aux entreprises des indications globales - tenant compte des taux d’imposition, mais également de la valeur locative cadastrale - le cabinet d’expertise Ayming établit annuellement un Baromètre du coût foncier des immeubles de bureaux. Celui-ci détermine les coûts médians par agglomération. Ceux-ci sont exprimés en euros par mètres carrés de surface réelle hors parking et concernent les 50 villes françaises les plus peuplées.
Le taux d’imposition ne fait pas tout
Pour les villes de province les plus importantes, en moyenne, les taux d’imposition en 2021 s’élèvent à 56 % pour un coût foncier médian de 23 €/m². Un chiffre en légère décru par rapport à l’année dernière, qui affichait un coût de 26 €/m². Derrière le chiffre global, la situation est très disparate, et on observe que la corrélation entre niveau d’imposition et coût foncier est… absente. D’un côté, Tourcoing et ses taux d’imposition très élevés (64 %) reste la ville la moins chère de France pour les bureaux (9 €/m²). De l’autre, Lyon affiche un taux d’imposition plutôt faible de 35 % pour un coût foncier de 26 €/m². Entre les deux, Nîmes cumule des taux d’imposition élevés (66 %) et le coût foncier le plus élevé parmi les métropoles de province (33 €/m²).
S’agissant des grandes villes d’Île-de-France, leurs taux d’imposition sont relativement faibles au regard de la moyenne nationale, mais les coûts fonciers sont élevés en raison notamment des forts tarifs d’évaluation (taxes foncières plus élevés de 22 % par rapport à la moyenne nationale) - avec un écart entre les villes de l’Est et de l’Ouest. Ainsi, les communes de Créteil, Saint-Denis et Montreuil qui ont des taux d’imposition dans la moyenne nationale, ont les coûts fonciers les plus élevés. À l’échelle des départements franciliens, les Yvelines et le Val d’Oise sont les départements les moins chers avec un coût foncier médian respectivement de 28 €/m² et 33 €/m², grâce à des taux d’imposition et/ou des tarifs d’évaluation raisonnables. Les Hauts-de-Seine détiennent le record des coûts fonciers les plus élevés, avec un coût médian de 56 €/m². Un niveau équivalent à celui de Paris, dont les taux d’imposition sont pourtant relativement stables et faibles depuis plusieurs années (20 %). Dans le détail, les coûts des bureaux parisiens s’échelonnent entre 43 et 89 €/m². Les arrondissements les moins chers sont les 3e, 4e, 11e, 18e, 19e et 20e (43 €/m²). Les coûts les plus élevés concernent le Centre Ouest de la Capitale (60 €/m²), avec un pic notable dans le 9e arrondissement (89 €/m²).
Selon Ayming, les coûts plus élevés constatés en Île-de-France s’expliquent par la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les stationnements (TB) et par la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TASS). « En fonction de la circonscription dans laquelle la commune est classée, c’est entre 6 et 21 €/m² qu’il faut ajouter au coût déjà élevé de la taxe foncière », précise le cabinet.
Enfin, le coût foncier d’un immeuble de bureaux varie en fonction de sa date de construction ou de réhabilitation. En effet, un actif existant avant le 1er janvier 2017 est imposé sur deux valeurs : la valeur locative révisée et la valeur locative de 1970, tandis qu’un immeuble construit ou réhabilité après le 1er janvier 2017 n’est imposé que sur sa valeur locative révisée. À Paris comme en région, le coût foncier d’un immeuble neuf ou restructuré est donc plus avantageux. Un argument de plus pour la nécessité de réhabiliter les bureaux de seconde main, pour les rendre attractifs.
Quelle évolution depuis 2009 ?
En 2009, lors de la première édition du Baromètre établit par Ayming les coûts fonciers des immeubles de bureaux étaient de 18 €/m² en Région, 16 €/m² en Île-de-France et 23 €/m² à Paris. En dix ans, le coût foncier a donc connu une évolution significative « résultant à la fois d’un accroissement des taux d’imposition (13 % en moyenne pour les 50 villes les plus peuplées de France) et d’une augmentation des bases d’imposition (réévaluation de 14 %, hors révision des valeurs locatives) », souligne Ayming.
Sur cette période, la plupart des grandes villes de France ont augmenté leur coût foncier d’au moins 50 %. « Les communes ayant des taux d’imposition élevés en 2009 n’ont pas pu user de ce levier. La variation à la hausse du coût foncier résulte donc uniquement de l’augmentation légale de la base d’imposition. Au contraire, les communes qui avaient des taux d’imposition dans la moyenne ont continué de les augmenter », rapporte le cabinet d’expertise.