Les détails de la rationalisation du parc immobilier de WeWork à Paris

À l’automne dernier, WeWork, acteur majeur du coworking et bureaux flexibles à travers le monde, devait se résoudre à se placer sous la protection du « chapitre 11 » de la loi sur les faillites aux Etats-Unis, censé lui donner le temps de renégocier ses dettes et ses baux. Une procédure de sauvegarde pour un tel leader qui laissait songeur sur les raisons de l’échec et sur le modèle économique global du secteur.

En ce printemps, WeWork annonce le franchissement d’une étape importante dans son « nouveau départ » : la finalisation de toutes les négociations de baux et l’achèvement du processus de rationalisation de ses baux à Paris.

« L’un des éléments les plus importants de la restructuration de WeWork est l’optimisation de notre portefeuille mondial, afin de garantir l’efficacité opérationnelle tout en renforçant notre bilan pour un succès à long terme, commente Peter Greenspan, directeur de l’Immobilier de WeWork. Nous sommes heureux d’avoir réajusté notre portefeuille à Paris, ce qui nous permettra de continuer à définir l’avenir du travail et d’offrir une valeur exceptionnelle à nos membres », poursuit-il.

Par voie de communiqué, WeWork dit se « concentrer désormais sur l’investissement dans ses produits, ses services et une expérience d’excellence pour ses membres sur le long terme » sur un « parc immobilier optimisé comprenant les emplacements parisiens les plus solides de la société ». Un agenda intéressant, qui ne mentionne cependant pas les sites pas assez « solides » pour rester dans le giron WeWork.

Des immeubles abandonnés à leur sort

Au tirage, d’après nos informations, quatre emplacements sont tombés sur le lot « fermeture ». Intra-muros, il s’agit de son QG tricolore, au 106 boulevard Haussmann (propriété de SFL), le 253 boulevard Pereire (SCPI de La Française REM) et le 170 Vilette (AG2R La Mondiale). Le dernier se trouve au-delà du Périph’, dans le quartier d’affaires de La Défense, et figure dans le portefeuille de Perial. Or, comme Romain Vergnault le soulignait dans nos colonnes en novembre, les actifs occupés par WeWork ne sont pas logés à la même enseigne face au risque de (re)trouver preneur.

« Pour le site de La Défense, les bureaux sont proposés à la location à 440 €/m² pour ses 5 100 m², avance le PDG de Privy. Je pense que la valeur de l’actif à date à dû baisser d’au moins 40 % en l’espace de 18/24 mois. Et si l’actif était mis en vente aujourd’hui, je ne suis même pas certain qu’il y aurait des acquéreurs à l’exception de quelques fonds très opportunistes qui achèteraient à la casse, d’autant plus que le potentiel futur preneur pourra négocier d’importantes franchises de loyers surtout qu’il y a pléthore d’offres plus qualitatives à La Défense », poursuit le broker.

À l’opposé, d’autres immeubles et leur propriétaire ne devraient pas avoir d’inquiétude sur leur avenir, à l’instar du 106 Haussmann. « SFL pourrait peut-être même profiter pour revaloriser les loyers avec la forte inflation que connaît le QCA parisien, avec au passage la possibilité de signer avec un ou plusieurs locataires qualitatifs », souligne Romain Vergnault.

Halte aux sites monolocataires

Dans sa stratégie de se libérer d’un maximum de ses engagements, WeWork a aussi pu mettre à profit les cas de figure où l’entreprise opérait des bureaux pour le compte de clients exclusifs. Ainsi, Qonto (18 rue de Navarin, 5 700 m²), Shine (9 boulevard Jules-Ferry, 1 500 m²), Dentsu France (67 avenue de Wagram, 3 800 m²), l’Imprimerie nationale (40 avenue de New York, 2 700 m²) et le groupe Courir (91 avenue Ledru-Rollin, 900 m²) étaient monolocataires d’espaces WeWork. « Pour ces cinq adresses, les locataires auraient été invités à signer directement avec les bailleurs », révèle Romain Vergnault.

Au terme de ce processus, WeWork se dit reconnaissant envers ses membres et ses bailleurs pour leur collaboration. Rebecca Nachanakian ne s’y trompe pas : « leur soutien a été déterminant dans nos efforts pour optimiser notre portefeuille dans la capitale française », loue la directrice générale de WeWork Europe du Sud, Benelux et Pays Nordiques.

Au niveau mondial, WeWork met en avant « des progrès substantiels dans sa restructuration financière en cours aux États-Unis et au Canada ». Au cours des dernières semaines, la société a également achevé avec succès son processus de révision des baux sur d’autres marchés clés : Singapour, Dubaï, Abu Dhabi, Lisbonne, Stockholm, Varsovie et Bruxelles.

Par ailleurs, malgré son désengagement sur neuf sites, l’entreprise continue de placer Paris comme un marché prioritaire. « WeWork continue d’observer des tendances positives de retour au bureau dans la capitale française, où en mars 2024, nos bâtiments parisiens ont enregistré la plus forte fréquentation de bureaux occupés depuis 2019, dans toutes les catégories de membres. Le premier trimestre 2024 a enregistré une augmentation de la fréquentation de 11 % par rapport au quatrième trimestre 2023 (et de 3,4 % en glissement annuel) pour tous les membres à Paris », s’enorgueillit-elle. Il faudra au moins cela pour espérer la rentabilité, car le taux de fréquentation moyen de ses sites parisiens ne dépassait pas les 50 % à fin juillet 2023…