Les Vefa d’actifs de bureaux franciliens au ralenti… les futurs mouvements des utilisateurs aussi ?
Par Alexandre Foatelli | Le | Immobilier
D’après les chiffres communiqués par JLL, près de 800 000 m² de bureaux ont été livrés et 1,9 million de mètres carrés sont en chantier en Ile-de-France à fin 2022. Des volumes qui, à l’instar de celui des investissements sur le marché des Vefa, sont relativement limités, ce qui pourrait compliquer les mouvements locatifs dans les deux prochaines années.
Au cours du 4e trimestre 2022, plus de 257 000 m² de bureaux neufs/restructurés ont été livrés sur le marché francilien, portant l’ensemble de la production de l’année à 786 000 m², d’après les données de JLL. Les précommercialisations d’immeubles à livrer ont représenté 21 % de la demande placée en 2022 (contre 23 % en moyenne sur les 10 dernières années) et neuf d’entre elles ont été enregistrées au dernier trimestre. Parmi les plus significatives, le conseil cite le futur Campus Maxwell du ministère de l’Intérieur à Saint-Denis (46 000 m²), la migration du groupe Mazars depuis La Défense pour Carré Vert à Levallois-Perret (22 700 m²) ou encore Inspire avec Allianz Trade à Puteaux (22 000 m²).
En outre, pas loin d’1,9 million de mètres carrés de bureaux étaient en chantier en Ile-de-France et livrables à horizon fin 2025. Sur cette production, JLL indique que plus de 1,1 million de mètres carrés sont disponibles, soit 62 % des surfaces, et que la grande majorité des projets actuellement en chantier et disponibles se trouve en première périphérie de Paris, notamment en Péri-Défense.
« Bon nombre de projets ont été retardés ou décalés à la suite de la pénurie de certains matériaux de construction en période Covid et post-Covid, mais aussi en raison de l’allongement des délais d’instruction et de délivrance des permis de construire. On peut le constater avec la baisse des livraisons prévues pour 2023-2024 », souligne Marie Gilmas, responsable ventes et acquisitions des projets en développement au département investissement chez JLL.
Les investisseurs plus sélectifs
Après un cru 2021 qui avait constitué un point bas en volumes (547 millions d’euros), le marché francilien des Vefa s’est légèrement redressé en 2022 en cumulant 729 millions investis. Des résultats en hausse de 33 %, mais qui restent néanmoins inférieurs de 73 % à la moyenne des cinq dernières années (2,7 milliards d’euros). Sur les 10,3 milliards euros placés en 2022, les Vefa, au nombre de 6, représentent 7 % des volumes sur le marché des bureaux franciliens. JLL souligne que cette part est en légère amélioration (4 % en 2021), mais reste loin derrière sa moyenne quinquennale (15 %). La plus grande transaction en volume est la cession par AXA de l’immeuble Alphabet à Bois-Colombes à La Française REM, pour près de 200 millions d’euros. L’actif accueillera le nouveau siège social de Sagemcom, dans le cadre d’un bail ferme de longue durée.
« La baisse du nombre et des volumes de Vefa en blanc en Ile-de-France tient plus à un resserrement des critères d’achat des investisseurs notamment d’évaluation du risque locatif », remarque Marie Gilmas. En effet, le critère environnemental se place à un haut niveau à côté des exigences financières des entreprises. Les immeubles « verts » permettant à la fois de répondre aux engagements RSE et aux contraintes du décret tertiaire, valorisent les entreprises et répondent à leurs enjeux de maîtrise des niveaux de charges.
Les développements pré-loués en totalité représentent toujours la majorité des volumes vendus en état futur d’achèvement (44 %), quand les transactions spéculatives concentrent 20 % des montants. Si le marché comptabilise un nombre restreint de Vefa, les acquisitions Value Add conséquentes par des investisseurs planifiant une restructuration d’actif concernent une part importante des transactions sur le marché des bureaux franciliens.
« Compte-tenu du nombre limité des livraisons disponibles prévues pour 2023 et 2024 dans Paris, les utilisateurs et les investisseurs auront des difficultés à trouver des opportunités de surfaces neuves ou restructurées intramuros, alors que le marché locatif du neuf et les précommercialisations sont très dynamiques », résume Marie Gilmas.