Workplace Trends : bilan du marché des bureaux franciliens en 2024

Comme à chaque trimestre, le groupement d’intérêt économique Immostat (composé de BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield) présente les principaux indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Avec les données du quatrième trimestre 2024, la dernière publication permet de dresser le bilan de l’année concernant le marché de bureau francilien.

Pour le premier numéro de Workplace Trends, le nouveau format de Républik Workplace Le Média qui propose des analyses synthétiques et visuelles des études du secteur, découvrez les enseignements des chiffres du GIE, agrémentés par les commentaires de BNP Paribas Real Estate, CBRE et JLL.

Une demande placée toujours freinée

Pour l’année 2024, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 750 400 m², marquant un retrait de 11 % par rapport à 2023 et de 21 % par rapport à la moyenne décennale. Le quatrième trimestre totalise 459 700 m² s’inscrivant ainsi en baisse de 16 % par rapport à la même période en 2023 et de 32 % comparé à la moyenne sur dix ans.

Toujours moins de grandes transactions

Concernant la typologie des transactions, le segment des grandes surfaces (> 5 000 m²) termine l’année en baisse (-14 % sur un an) avec un volume de 539 200 m² contre 628 900 m² un an auparavant. Malgré un léger rebond sur la fin de l’année 2024, ce marché des grandes surfaces reste pénalisé par le faible volume de transactions de plus de 20 000 m² indique BNP Paribas Real Estate. De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²) affiche également un repli de près de 9 % sur un an avec plus de 1,2 million de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année 2024.

« Malgré un retour au présentiel plus important, le nombre d’entreprises dont la volonté de mouvement est motivée par des besoins de croissance diminue. Les principaux moteurs de la demande restent la recherche de centralité et de qualité », commente Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF de CBRE.

Regain d’attractivité pour La Défense

Parmi les dynamiques à noter, le GIE relève un ralentissement de l’activité sur l’ensemble des marchés parisiens, à l’exception de Paris 3/4/10/11 et Paris 12/13 respectivement en hausse de 22 % et 83 % en 2024. Le Quartier central des affaires (QCA) voit notamment son résultat reculer de 21 % d’une année sur l’autre, cumulant de fortes contraintes à l’offre et des valeurs historiquement élevées. À l’inverse, La Défense affiche une excellente performance avec 211 200 m² placés (+60 % sur un an !), portée à la fois par le créneau Mid-Markets (+57 % sur un an) et par huit grandes transactions.

« Paris Centre Ouest est particulièrement impacté par la contraction de l’activité, freiné par des loyers élevés dans un contexte de rationalisation des coûts des entreprises. Seule La Défense affiche une demande placée supérieure aux tendances de long terme, bénéficiant finalement d’une équation loyer/localisation/qualité attractive », complète Alexandre Fontaine.

Loyers records, vacance encore

En cette fin d’année, les loyers continuent sur une trajectoire divergente avec d’un côté le QCA et Paris Centre Ouest qui atteignent des niveaux record avec des loyers prime faciaux respectifs de 1 080 €/m² et 900 €/m² en fin d’année, et de l’autre des marchés au mieux stables voire baissiers. Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne 457 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main (+6 % sur un an) et 446 € HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés (+3 % sur un an).

Pourtant, l’offre immédiate poursuit sa croissance, soutenue à la fois par les libérations d’entreprises qui réduisent leur empreinte immobilière et par un volume important de livraisons neuves ou restructurées (plus d’1 million de mètres carrés en 2024). Elle atteint 5 642 000 m² de bureaux vacants au 4^e trimestre 2024 (+8 % par rapport au trimestre précédent et +22 % sur un an).

« À la fin du quatrième trimestre 2024, le taux de vacance immédiat des bureaux en Île-de-France dépasse le seuil symbolique des 10 % (10,2 % précisément) en moyenne en Ile-de-France, avec toujours de fortes différences entre Paris et la périphérie », souligne Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Là encore, le marché reste extrêmement segmenté entre Paris intra-muros et la périphérie, même si une hausse de l’offre parisienne est constatée depuis maintenant un an, avec un taux de vacance désormais positionné à 3,6 % dans Paris QCA ou 13,7 % à Paris 18/19/20.