En Régions, les marchés des bureaux ont démarré 2022 sur les chapeaux de roues

Au premier semestre 2022, le marché des bureaux en régions enregistre des performances sans précédent. Sur le marché utilisateurs, la demande placée a enregistré un net rebond avec 862 600 m² placés sur l’ensemble des 12 métropoles*, soit une hausse de 30 % sur un an, un niveau record. Les grandes transactions (> 5 000 m²) sont aussi en hausse et ont permis de conforter la dynamique de marché. Au nombre de 16, elles totalisent un volume de 176 800 m² et ne représentent toutefois que 20 % de la demande placée du semestre. Le socle de marché des petites et moyennes transactions a, de fait, été aussi très dynamique. Cette demande se positionne de façon privilégiée sur des surfaces de qualité. Boostée par les grandes transactions, qui ont toutes porté sur des surfaces neuves, la part du neuf sur le total représente 45 % des volumes.

« Le marché des grandes transactions a atteint un bon niveau grâce à la part élevée des comptes propres. Sur ce créneau de surface, l’absorption nette est positive et témoigne des besoins prégnants des grands utilisateurs qui avaient mis leurs mouvements en suspens ces deux dernières années », déclare Stanislas Leborgne, directeur exécutif Régions de CBRE France.

Par conséquent, le stock immédiat est en léger recul sur un an pour atteindre près de 1,9 million de mètres carrés. Le taux de vacance régional est contenu, toujours en dessous du seuil de 5 %. Si des disparités géographiques existent, l’absorption des surfaces neuves, portée par les pré-commercialisations, s’accélère et le stock de seconde main continue de peser sur le parc tertiaire de l’ensemble des métropoles.

Au global, les valeurs locatives se maintiennent, même si une hausse est constatée dans les secteurs où l’offre est la plus tendue. Les loyers de seconde main pour des actifs situés dans les secteurs recherchés, mais où l’offre manque, subissent aussi une légère pression. À l’inverse, les zones périphériques, moins établis et peu recherchés par les utilisateurs peuvent voir des ajustements de loyers à la baisse.

« Près de 921 300 m² d’offres futures certaines neuves sont dans le pipeline d’ici 2025 dont une partie est déjà en négociation. La demande placée annuelle moyenne dans le neuf avoisine les 705 800 m². Au vu du dynamisme des pré-commercialisations, la situation de l’offre paraît tendue pour les années à venir », prévoit Stanislas Leborgne.

L’investissement supérieur au milliard d’euros

En régions, près de 1,3 milliard d’euros ont été investis sur les bureaux, soit une légère hausse de 9 % sur un an. Les opérations < 50 millions d’euros continuent de porter le marché, cumulant 63 % des volumes. Les grandes transactions se sont également illustrées dès le début d’année avec les cessions de l’Urban Garden et de la Marseillaise.

« Ces résultats permettent aux régions de représenter 20 % des investissements bureaux nationaux ; une part qui ne cesse de progresser depuis 2016 », souligne Yves Gourdin, directeur Investissements Régions de CBRE France.

Les Vefa continuent de prendre une part plus importante dans le marché de l’investissement bureaux. Elles ont représenté 31 % au 1^er semestre 2022, dont 56 % a porté sur du blanc. « Le spread de taux moyen blanc vs. loué est attractif, et atteint 119 pbs », ajoute Yves Gourdin. Des chiffres qui reflètent la solidité des fondamentaux des marchés dans les grandes métropoles françaises et l’opportunité pour les investisseurs confiants de se positionner sur des opérations plus rémunératrices.

^{* Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse}