Propriétaires, locataires : comment repenser des stratégies immobilières adaptées travail hybride ?
Par Alexandre Foatelli | Le | Modes de travail
The Instant Group, en partenariat avec Urban Land Institute (ULI) France, a produit une étude démontrant que les propriétaires commencent à élaborer des solutions pour répondre aux demandes évolutives des utilisateurs en matière d’espace de travail.
Pionnier du marché des espaces de travail flexibles (flex market), The Instant Group a interrogé 285 occupants de bureaux, propriétaires et conseillers tiers en Amérique, Europe, Asie-Pacifique, et Moyen-Orient pour établir un rapport intitulé « Avenir des espaces de travail : (ré)aligner les utilisateurs et les propriétaires ». Réalisé avec l’appui d’Urban Land Institute France et par des entretiens approfondis avec des experts et de deux tables rondes, ce travail a permis un échange sur les meilleures pratiques pour accompagner les évolutions du travail hybride et faire correspondre leurs attentes en tant qu’utilisateurs avec les produits/services offerts aujourd’hui par les propriétaires.
« Aujourd’hui, seuls 14 % des occupants interrogés dans le cadre de l’étude pensent que leurs portefeuilles d’espaces de travail existants s’alignent complètement sur leurs objectifs et stratégies d’entreprise » rappelle Steven Khoury, directeur général EMEA de The Instant Group. Ainsi, la nécessité de proposer aux propriétaires des solutions pour mieux gérer les besoins évolutifs des utilisateurs s’avèrent particulièrement prégnante.
Plus de dialogue entre bailleurs et utilisateurs
Bien que les entreprises s’accordent sur l’importance d’avoir des bureaux physiques, l’essor du travail hybride et ses conséquences sur les modes de travail est source d’incertitudes quant à l’optimisation de leur usage. Pour être positive, l’expérience de travail des utilisateurs repose désormais sur l’adaptabilité de l’espace, des services et des prestations proposés par les actifs immobiliers. Un impératif d’adaptabilité qui découle directement des besoins de flexibilité des utilisateurs et d’agilité des entreprises, et qui nécessite des échanges accrus entre bailleurs et locataires.
En effet, le rapport souligne l’existence d’un « décalage entre les utilisateurs et les fournisseurs d’espaces à propos des priorités perçues et réelles ». Le dialogue entre propriétaires et utilisateurs est d’autant plus primordial qu’il permet, dans la pratique, le réalignement de l’offre sur une demande en constante évolution. La finalité de l’usage doit être pensée dès la conception de l’immeuble, en particulier car les espaces de travail sont des marqueurs de la culture d’entreprise.
« Le nouveau curseur des dirigeants d’entreprise, c’est la recherche de la meilleure expérience utilisateur possible pour leurs employés. Celle-ci découle certes d’un aménagement bien pensé, et d’une priorité nouvelle donnée aux technologies de la collaboration et aux réseaux. Mais elle est impossible sans un immeuble conçu avec la même finalité. Les bailleurs, constructeurs, mais aussi et surtout leurs équipes techniques, doivent donc prendre l’usage final comme un repère cardinal dans la conception de leurs actifs, et non plus seulement la réglementation, dont le but n’est pas de répondre aux besoins quotidiens les plus simples de leurs clients » souligne Jérémie Papon-Jousset, directeur Conseil chez BNP Paribas Real Estate.
Des stratégies immobilières à repenser
En accord sur la (re)mise au centre de l’utilisateur final, les panelistes ont échangé autour des stratégies immobilières qui doivent être revisitées pour rester alignées sur une demande évolutive. Alors que la relation entre propriétaire et utilisateur mue et se transforme davantage en relation de partenariat, la flexibilité de l’offre peut être pensée au-delà du bien immobilier en lui-même, jusqu’à ses modalités de location.
« Dans une approche centrée sur le client, la flexibilité contractuelle est aussi une réponse que les propriétaires peuvent apporter à la quête d’agilité des locataires. Les entreprises sont soumises à des besoins changeants et à une réalité économique qui fluctue, la flexibilité des baux locatifs avec une durée contractuelle sans période ferme (tel que le « bail agile ») est aujourd’hui une stratégie déployée par La Française REM » indique Thierry Molton, directeur général de La Française REM.
L’étude montre en effet que les propriétaires (80 %), plus encore que les occupants (75 %), attendent une plus grande flexibilité des baux et une plus grande souplesse au cours des cinq prochaines années. La hausse de ce genre de demande nécessite toutefois de réinventer le modèle économique alors que la valeur des bureaux reste jusqu’à présent principalement estimée sur la base de long terme.
Smart Building au service de la RSE
Dernier point souligné auprès des entreprises locataires et des propriétaires, le renforcement de l’attention portée à la rationalisation de l’espace et des services qui y sont proposés dans le cadre de leurs objectifs RSE.
« La densité est l’un des éléments auquel il est pertinent de s’intéresser dans le cadre des objectifs RSE. Si les bureaux doivent être agréables pour leurs utilisateurs, les mètres carrés inexploités représentent des coûts en termes de maintenance et d’exploitation. En ce sens, l’intégration par les propriétaires de technologies, tels que des capteurs, pour mesurer l’occupation et la consommation d’énergie des espaces de travail est utile pour proposer un espace de travail flexible sur-mesure, moins énergivore, et adapté aux besoins réels des utilisateurs », met en exergue Bertrand Justamente, directeur immobilier chez EY.
La recherche de labels et de certifications des actifs immobiliers traduit également l’intérêt croissant des propriétaires, investisseurs et locataires aux questions de performances environnementales. Si l’optimisation de la performance énergétique est une priorité pour les propriétaires et utilisateurs, moins de 2 % des propriétaires d’actifs estiment toutefois qu’ils disposent des investissements nécessaires pour répondre aux exigences des utilisateurs et de la législation en matière d’ESG.
Face aux défis émergents qui se posent à l’immobilier de bureau dans le contexte du travail hybride, propriétaires et locataires auront donc intérêt à poursuivre ce dialogue renforcé afin de trouver les solutions idoines, répondant autant aux impératifs d’exploitation que ceux posés par les occupants finaux.