Stéphane Bensimon (Wojo) : « Nous ne commercialisons pas des mètres carrés, mais un service »

Que représente aujourd’hui Wojo en France en termes de surfaces opérées ?

Nous avons aujourd’hui 17 grands sites Wojo et Mama Works qui accueillent, à Paris, Lyon, Lille et Bordeaux, plus de 900 entreprises réparties sur près de 100 000 m². Ces sites mettent à disposition différents types d’espaces de travail personnalisables (de 2 à 400 postes), des salles de réunions (plus de 350 à Paris) et des espaces de coworking. Ce réseau est complété par environ 300 adresses chez nos partenaires (hôtels Accor en majorité), dans lesquels nous proposons du coworking en espaces partagés.

Quels sont vos objectifs de développement en surface et en termes de localisation ?

Nous poursuivons le développement en France : Wojo Brest ouvrira ses portes en décembre et nous annoncerons bientôt les suivants. Notre ambition est de développer nos espaces en partenariat avec des investisseurs sous un format de contrat de gestion. En outre, Wojo et Mama Works grandissent au-delà des frontières hexagonales, notamment en Amérique du Sud (via un important réseau de coworking en partenariat avec les hôtels Accor) et en Afrique subsaharienne (Wojo Nairobi a ouvert cet été).

Aujourd’hui, quels sont les profils types des utilisateurs de vos espaces ?

La base d’utilisateurs des espaces Wojo est constituée d’environ 40 % de grandes et très grandes entreprises qui cherchent à relever le défi de l’attractivité du bureau tout en flexibilisant une partie de leur empreinte tertiaire. Quant aux 60 % restants, il s’agit de TPE, PME et startups, provenant de secteurs d’activité variés allant du conseil au luxe, en passant par l’énergie ou la finance.

Certaines données (Actineo, Institut Paris Région, par ex.) montrent que les espaces de coworking sont peu utilisés par les salariés télétravailleurs. Et l’une des figures de proue de ce marché, WeWork, est en passe de déposer le bilan. Est-ce à dire que ce modèle n’est pas viable ?

Non, et il ne faut pas se tromper de débat : le télétravail est un mode de travail complémentaire au travail dans un « bureau ». Le télétravail peut se pratiquer depuis son domicile, dans la majorité des cas, mais aussi depuis un tiers-lieu, à proximité de chez soi ou sur son lieu de vacances (« bleisure » ou « tracances »). Le secteur qu’on nomme aujourd’hui coworking adresse en réalité le nouveau besoin en bureaux des entreprises. D’ailleurs, chez Wojo, nous proposons également une solution pour le télétravail, mais sous un modèle différent puisque nous nous appuyons sur une infrastructure existante, un réseau de partenaires (hôtels Accor notamment), permettant d’avoir un maillage plus dense et une qualité de service grâce au savoir-faire de l’hôtel conjugué à notre expertise du monde du travail.

À l’heure où les entreprises elles-mêmes luttent pour remplir les leurs, n’est-il pas vain de fonder des offres d’espaces de bureaux ?

En complément des avantages économiques et de responsabilité permis par la flexibilité de nos contrats de services, c’est justement pour transformer le quotidien de la vie au bureau, des interactions entre collègues ou avec d’autres entreprises/membres-voisins, pour donner accès à des localisations premium, etc. que toutes les entreprises nous sollicitent. Nous ne commercialisons pas des mètres carrés, mais un service, une ambiance, de la flexibilité, l’accès à un réseau, de l’attractivité pour les collaborateurs ou les candidats qui souhaitent rejoindre l’entreprise. Alors justement, si le marché cherche moins, mais mieux, c’est notre métier !

Selon vous, dans quel rôle les opérateurs de coworking/bureaux opérés peuvent trouver un modèle économique durable ?

En poursuivant leur trajectoire avec des modèles de développement plus adaptés que le bail traditionnel. La part de la flexibilité de l’immobilier tertiaire, aujourd’hui estimé à 5 % en Europe, grandit et pourrait atteindre 30 % du global d’ici la fin de la décennie. L’immobilier connait des difficultés car les usages évoluent, notamment en termes de localisation et de services attendus. Mais finalement, qui s’en sort le mieux en ce moment, l’immobilier de bureau traditionnel ou le coworking ? Notre niveau d’occupation dépasse les 85 % et notre capacité à nous adapter et à proposer aux entreprises ce dont elles ont besoin quand elles en ont besoin est une chance en ce moment. Cette offre de service répond justement à ce contexte d’incertitude.