Coworking et bureaux opérés : comment les opérateurs se répartissent sur le territoire français ?

Tout au long de l’année passée, la persistance des incertitudes économiques mondiales a bridé le bon dynamisme du marché de l’immobilier d’entreprise. Moins de 11,6 milliards d’euros ont été investis en France en 2023, soit un résultat en baisse annuelle de 57 %. Le versant utilisateur a également été impacté : le marché des bureaux en Île-de-France recule de 17 % en un an. Une tendance qui se vérifie dans la grande majorité des marchés régionaux : Lyon affiche une baisse de 24 %, Lille 28 %, Aix-Marseille 24 %… En progression annuelle de 16 %, Bordeaux fait partie des rares exceptions.

Dans ce contexte défavorable, Evolis note que le marché des bureaux flexibles marque logiquement le pas : moins de 70 nouveaux sites ont été pris à bail en Île-de-France au cours de l’année 2023. En comparaison avec l’excellent dynamisme de 2022, le nombre de nouvelles signatures a quasi été divisé par deux, souligne le broker dans son dernier Baromètre des bureaux opérés*. Outre ces aspects conjoncturels, le ralentissement des ouvertures en Île-de-France s’explique aussi par la volonté de se concentrer en priorité sur l’exploitation des sites déjà existants, partagée par de nombreux acteurs.

Cette logique prévaut également dans les stratégies de rationalisation des parcs existants mises en œuvre en 2023. En effet, une cinquantaine de fermetures a été recensée en Île-de-France, un nombre largement supérieur à la moyenne des années antérieures. Soucieux de préserver un bon niveau de rentabilité, certains opérateurs ont fait le choix de profiter des échéances triennales pour se désengager des sites les moins occupés. Parmi les fermetures emblématiques des derniers mois figure notamment celle du 30 Terrasse Bellini. Cet espace WeWork de plus de 5 000 m² a été la première victime française des difficultés financières rencontrées par le groupe américain.

En dépit de tous ces éléments contraires, le marché des bureaux flexibles affiche une certaine résilience et démontre qu’il ne s’agit plus seulement d’une simple tendance, mais bien d’un modèle mature et durable. Fort de son partenariat avec La Française REIM, Hiptown a, par exemple, poursuivi sa stratégie d’expansion et enregistre sept nouvelles ouvertures au 4^e trimestre 2023, portant son parc à plus de 35 sites. Cela prouve que, malgré les postures attentistes de certains acteurs, d’autres ont fait le choix inverse et poursuivi leur stratégie d’expansion. Le groupe IWG a aussi été actif tout au long de l’année en actant l’ouverture de nouveaux espaces en région parisienne, dans les métropoles régionales et dans des marchés périphériques (Perpignan, Brest, Douai…) afin de renforcer sa présence sur l’ensemble du territoire. Dans la même optique, Flex-O a annoncé de nouvelles ouvertures à Lyon, Sophia-Antipolis ou encore Paris.

Cette logique de maillage territorial se retrouve aussi dans la stratégie de Work and Share en Île-de-France. Initialement présente dans les Hauts-de-Seine puis en Seine-Saint-Denis, la société vient d’acter l’ouverture de sa première adresse à Paris Intra-muros (65 Ordener, 18^e arrondissement, 6 000 m²). Elle ambitionne de poursuivre ce développement en 2024 en s’implantant également au sud et à l’est de Paris, avec l’objectif de s’affirmer comme le leader des bureaux opérés en périphérie. Parmi les autres acteurs ayant animé le marché au cours des derniers mois figurent Morning avec cinq prises à bail, dont le 4-6 place de la Bourse. Cette signature au sein de l’actif de Groupama Immobilier, qualifié d’« immeuble le plus nul de Paris » pour ses remarquables performances environnementales, témoigne de la volonté des opérateurs de cibler les actifs répondant au mieux aux enjeux environnementaux.

Quelle répartition géographique pour les bureaux flexibles ?

Au 4^e trimestre 2023, les 52 acteurs sélectionnés par Evolis représentent un parc de bureaux flexibles de plus de 1,49 million de mètres carrés, répartis sur 929 sites. Avec près de 135 sites et une présence dans l’ensemble des métropoles étudiées, IWG possède le plus grand parc en France avec plus de 285 050 m². En dépit de ses difficultés nordaméricaines, WeWork occupe toujours la deuxième place grâce à son réseau de grandes adresses parisiennes. Enfin, Morning complète le podium avec plus de 120 000 m² exploités (uniquement en Ile-de-France). Parmi les autres prestataires disposant d’un parc d’envergure figurent des acteurs essentiellement implantés en Ile-de-France comme Deskeo ou Myflexgroupe, et d’autres se démarquant par leurs présences dans plusieurs métropoles à l’image de Newton Offices, La Poste Immobilier (Multiburo & Startway), Buro Club, Flex-O ou encore Bureaux & co.

Paris

Le marché parisien reste largement dominé par les plus gros acteurs nationaux : WeWork, IWG, Deskeo, Morning et Wojo concentrent près de 60 % du parc. Les spécialistes des bureaux privatifs de petites et moyennes surfaces telles que MyFlexOffice, Volum et Les Nouveaux Bureaux se démarquent grâce à leurs nombreuses références.

Reste de l’Ile-de-France

Les grands groupes sont également les opérateurs les plus présents dans le reste de l’Île-de-France : IWG, Morning et Wojo représentent près de 65 % des surfaces. Avec un parc de plus de 16 000 m², Work and Share fait figure de principal challenger grâce à son réseau en Première Couronne.

Lyon

IWG et Newton Offices concentrent près de la moitié du parc des bureaux opérés de la métropole lyonnaise. Les deux acteurs peuvent d’ores et déjà compter sur plusieurs futures grandes ouvertures à l’image du centre Spaces au sein de la tour To-Lyon dans le quartier de la Part-Dieu.

Bordeaux

Au sein de la métropole girondine, cinq acteurs disposent d’un parc de plus de 5 000 m² : IWG grâce à sept sites dont un Spaces de près de 5 800 m² à Bordeaux Euratlantique, Whoorks (groupe Legendre) avec son unique adresse de 8 200 m², Hemera avec quatre sites compris entre 500 et 2 000 m², Flex-O grâce à deux espaces de plus de 2 000 m² et Buro Club avec cinq implantations.

Lille

IWG, Newton Offices et La Maison du Coworking concentrent près de 50 % du parc des bureaux opérés de la métropole lilloise. En outre, porté par deux nouvelles signatures, Hiptown propose désormais près de 5 000 m² de bureaux opérés dans la métropole lilloise.

Aix-Marseille

Newton Offices, dont le siège social est situé à Marseille, présente le premier parc d’espaces flexibles sur la métropole d’Aix-Marseille avec plus de 17 500 m², dont 7 800 m² au sein du futur immeuble Adriana. IWG est le seul autre acteur à proposer un parc supérieur à 10 000 m². Buro Club, La Poste Immobilier et Bureaux & Co se distinguent grâce à des espaces de plus petite taille.

Toulouse

Le marché toulousain a la particularité d’être largement dominé par un acteur local InSitu. Si ce dernier exploite en propre plusieurs résidences d’affaires, il réalise également des campus opérés pour des grands groupes dans une logique de relocation et de corpoworking. Au total, ce sont près de 50 000 m² opérés qui sont exploités par InSitu. Buro Club et IWG sont les deux autres acteurs à présenter plus de 5 000 m² d’espaces flexibles.

Nice-Sophia-Antipolis

Porté par un réseau de sept sites entre Nice et Sophia-Antipolis, IWG concentre près du tiers des surfaces flexibles. L’annonce de l’ouverture en 2027 d’un espace de 4 600 m² à Sophia-Antipolis permet à Flex-O d’occuper la seconde place. Newton Offices complète ce podium et est le seul autre acteur à présenter un parc de plus de 10 000 m².

Montpellier

Grâce à un ensemble d’une dizaine de sites, Bureaux & Co demeure le premier acteur des bureaux opérés à Montpellier. Porté par l’annonce successive de l’ouverture de deux espaces Spaces de plus de 3 000 m², IWG a plus que triplé la surface de son parc et concentre désormais plus de 20 % des surfaces montpelliéraine.

Nantes

Quatre acteurs concentrent plus de 60 % du parc des bureaux opérés nantais : IWG grâce à trois centres dont le futur Spaces Euronantes, Whoorks avec un unique site de 7 000 m² à proximité immédiate de la gare de Nantes, le groupe Now grâce à un espace de 4 000 m² situé au sein du quartier de la Création et Bureaux & Co avec son adresse de Saint-Herblain.

Rennes

Grâce à un ensemble de quatre implantations (toutes comprises entre 1 100 et 1 600 m²), IWG dispose du principal réseau rennais. À l’instar des autres métropoles de l’Arc Atlantique, le groupe Legendre y propose un mono-site d’envergure (4 000 m²) sous sa marque Whoorks. Bureaux & Co pèse également pour plus de 11 % du parc grâce à son unique adresse de Cesson. Parmi les autres acteurs présents à Rennes, seul Buro Club dispose de plusieurs sites.

Strasbourg

Le marché strasbourgeois se compose tant d’acteurs disposant d’un mono-site d’envergure comme le groupe Now (4 000 m²) que d’opérateurs aux réseaux plus étendus comme IWG (trois centres Regus compris entre 700 et 1 150 m²) et Buro Club (cinq adresses, toutes inférieures à 1 000 m²).

Grenoble

Avec quatre sites Regus situés à Grenoble, Meylan et Montbonnot-Saint-Martin soit un parc total de près de 10 000 m², IWG dispose très largement du réseau le plus développé au sein de la capitale des Alpes.