[INFOGRAPHIE] Combien coûte l’exploitation d’un immeuble tertiaire ?

C’est une question récurrente de l’immobilier tertiaire : combien ça coûte ? En plus des loyers, l’utilisation d’un immeuble comporte un ensemble de charges, privatives (assumées par le facility manager) et communes (assurées par le property manager). Dans le but de mieux appréhender ces coûts et aiguiller vers les postes où les marges de manœuvre d’optimisation sont les plus grandes, CBRE Research a produit un Benchmark des coûts de l’immobilier tertiaire. En s’appuyant sur un panel de 12 millions de mètres carrés, l’étude a défini un coût en €/m² appliqué à un bâtiment standard : dit « code du travail de 10 000 m² pour 800 postes de travail, situé en Ile-de-France et occupés par 5 locataires. Des variations ont ensuite été appliquées, en fonction du niveau de gamme ou du niveau d’utilisation des prestations (basse, médiane, haute).

Entre 100 et 190 €/m²

Selon ces variations, le coût global (charges privatives et communes réunies) varie entre 100 et 190 €/m². Les charges privatives pèsent pour 60 à 65 % du montant selon les niveaux de gamme. Pour les valeurs médianes sur ces charges, les données de CBRE ne relèvent pas de prédominance majeure d’un poste par rapport aux autres. La maintenance/réparation/multitechnique représente la dépense principale, devant le management/pilotage et les prestations d’accueil.

Sur les charges communes, la répartition des budgets est différente, puisque les fluides (eau, électricité, production de chaud et de froid) dominent largement sur les valeurs médianes (40 % des dépenses). Les autres principales dépenses relevant du PM sont le multitechnique (22 %), l’accueil de l’immeuble (13 %) et le nettoyage des parties communes (13 %).

Quel potentiel d’optimisation ?

En fonction de la prestation choisie

Le benchmark rappelle également qu’il n’y a pas d’optimisation à envisager entre les charges privatives et communes, car les budgets et les postes concernés sont « étanches ». Cependant, certaines dépenses ont une plus forte dispersion que d’autres. De manière générale, les prestations faisant appel à de la main d’œuvre (nettoyage, pilotage FM, sécurité) présentent naturellement les plus fortes variations en fonction du niveau de gamme : à titre d’exemple, le nettoyage des parties privatives devient le principal poste de dépense pour du haut de gamme (22 %), contre seulement 13 % pour la prestation minimale. À l’inverse, des dépenses telles que les ascenseurs, le bureau de contrôle ou la gestion des déchets ne présentent qu’une faible variation en fonction du niveau de service choisi.

CBRE précise néanmoins que ces postes ne sont pas systématiquement des leviers d’optimisation des coûts, car certains sont incompressibles suivant l’usage nécessité ou les caractéristiques de l’immeuble.

En fonction de l’immeuble

Les spécificités d’un bâtiment ont un impact sur les charges communes selon s’il dispose d’espaces verts, d’un desk d’accueil, de la climatisation, etc. Le type d’immeuble (code du travail classique, haussmannien, IGH) ou son année de construction sont aussi des éléments non négligeables.

Dans un IGH, les dépenses de nettoyage, d’entretien des ascenseurs, de sécurité et des contrôles réglementaires sont accrues. En effet, les normes de sécurité sont plus drastiques et les installations techniques plus complexes. Pour un actif haussmannien, des budgets spécifiques seront à l’œuvre pour parer à l’ancienneté des installations de chauffage ou encore au niveau d’équipement (ascenseurs, climatisation…). A contrario, le poste multitechnique est le plus souvent peu onéreux. L’ancienneté et la qualité du bâti jouent également un rôle du côté de la facture énergétique.

Comment optimiser sa facture énergétique ?

C’est le principal poste de dépense. La facture énergétique devient un enjeu majeur à l’heure où la taxonomie verte européenne et les réglementations françaises (dispositif éco-énergie tertiaire et RE2020) entrent en vigueur et que le prix de l’énergie flambe. Sans compter la nécessité de réduire les consommations dans un souci de sauvegarde de l’environnement.

Hausse des coûts et inflation

Dernièrement, l’économie se retrouve marquée par une importante volatilité des matières premières et l’inflation. L’énergie n’échappe pas à ce phénomène aussi bien structurel que conjoncturel, qui a entrainé une forte augmentation du prix du MWh depuis un an.

Structurellement, le parc nucléaire français vieillissant implique des investissements importants pour le moderniser et développer à la marge des sources d’énergie alternatives. Des dépenses d’investissement qui se répercutent sur le prix final de l’électricité. Conjoncturellement, les années 2021 et 2022 ont été singulières. Le rebond économique post-crise sanitaire et le climat hivernal ont provoqué une hausse de la consommation mondiale. Plus récemment, le conflit russo-ukrainien affecte à son tour le marché de l’énergie.

A iso-consommation, les dépenses se sont donc accrues et les efforts d’amélioration des performances énergétiques du parc tertiaire n’ont pas été suffisants pour compenser l’impact financier.

Privilégier un immeuble performant

La qualité du bâtiment influe sur le niveau de consommation. Pour être améliorées, les performances énergétiques impliquent d’importants travaux (isolation, système de production d’énergie, etc.) et par conséquent l’investissement de Capex. La réglementation oriente clairement vers la réalisation de ce type d’investissement (dispositif éco-énergie tertiaire) ou vers le recours à des immeubles neufs très performants (RE2020).

Acheter mieux

L’étude met en avant un levier d’optimisation : le contrat fournisseur. Ce dernier, passé par un property manager, permet de réaliser un achat groupé sur des gros volumes. Ainsi, les coûts sont à la fois mutualisés et stables, puisqu’un tarif fixe est déterminé avec le fournisseur d’énergie et s’applique sur toute la durée du contrat. Autre levier, le contrat de performance énergétique (CPE) exploitation et services, conclut avec un exploitant multitechnique qui s’engage à réaliser des économies d’énergie pour des objectifs quantifiés et mesurables.

Agir sur les usages

Devant la technicité accrue des immeubles, la maitrise des consommations en exploitation implique une gestion précise des installations. Les équipements (chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage) doivent s’adapter aux usages des occupants. L’implication de ces derniers est tout aussi primordiale, afin de mettre en place des bonnes pratiques de réduction des consommations. Ainsi, des action telles que la baisse d’un degré de la température des bureaux peut générer jusqu’à 7 % d’économies sur la consommation énergétique dédiée.